アスベストとは？アスベストを含む不動産も売却可能か・売却前の対策も解説

不動産によっては「アスベスト」が使用されていることがありますが、売却は可能なのでしょうか。
アスベストとはどのような物質か、売却するためにどのような対策が必要かなどを把握すれば、スムーズに売却できるでしょう。
今回はアスベストとは何か、そしてアスベストが含まれている可能性のある不動産の売却可否と対策を解説します。

不動産の売却前に確認したい「アスベスト」とは

不動産の売却を進める前に、まずは建物に含まれている可能性があるアスベストとは何か把握する必要があるでしょう。

アスベスト（石綿）とは

そもそもアスベストとは天然の鉱物繊維であり、漢字で「石綿」と表記されることから「せきめん」や「いしわた」の名で呼ばれることもあります。
アスベストの特徴は高い強度を誇り変化にも強く、熱をはじめ、摩擦や酸・アルカリへの耐性に優れている点です。
また、電気を通しにくい性質を持ち、異なる物質との密着性も高いうえに安価で取引されるなど、利便性の高さと価格面のバランスの良さから多くの産業分野で利用されました。

全国の不動産にも使用されてきたアスベスト

耐熱性や絶縁性、防音性にも優れていたアスベストは、1887年ごろから不動産の建材として広く使用されました。
日本が高度成長期に突入した1960年代～1970年代に建てられた不動産においては、屋根と外壁、内装のほとんどにアスベストが用いられています。
具体的には、吹き付けをはじめ、アスベストを含む保温材や建築材料などとして用いられました。
その後、1975年にアスベストが肺線維症（じん肺）の発症原因になる可能性があるとの判断をきっかけに、1987年と1995年に使用制限がかけられました。
そして2005年、アスベスト含有製品の製造工場で発生したクボタショックにより、従業員とその家族および工場周辺に住む人々への健康被害が広く認知されたのです。

アスベストが人体にもたらす悪影響とは

過去にアスベストの取り扱いが禁止された理由は、アスベストが発がん性物質である可能性を持つためです。
アスベストは、髪の5000分の1ほどの極めて細い鉱物繊維で、呼吸などによりアスベストを取り込むと肺がんや中皮腫などの病気を発症するおそれがあります。
最悪のケースではアスベストの吸入が原因で病気を発症した結果、死に至ることもあるため、原則として製造や使用などが禁止されたのです。
なおアスベストが使用禁止となったのは2006年であり、禁止される前に完成した不動産はアスベストを含む可能性があります。

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アスベストが含まれているかもしれない不動産は売却可能か

結論から申し上げますと、アスベストが含まれている可能性がある不動産も売却できます。
一方で、売却を成功させるには注意が必要な部分もあるため、事前に確認しておくことをおすすめします。

不動産売却と重要事項説明義務との関係性

不動産を売却するにあたり事前に把握しておきたいのが、売主に対する重要事項の説明義務です。
重要事項の説明義務とは、不動産の売却前に買主が認識しておく必要がある建物の瑕疵や不具合などに関して、不動産の売買契約成立前に書面で説明する義務を指します。
これは、不動産の買主が物件を購入後、建物の状態や権利関係などにおいて想定外の損害を負うことを防ぐ目的で、宅地建物取引業法35条にて定められたものです。
アスベストが含まれている可能性がある不動産においては、使用調査を実施した場合、売主は調査内容を買主へ説明しなければならないとされています。

売却前の使用調査は義務ではない

売却予定の不動産にアスベストが含まれている可能性があると、重要事項の説明が必要と思う方がいるかもしれません。
しかし、宅地建物取引業法において重要事項の説明義務があるとされるのはアスベストの使用調査が済んだ方であり、使用調査そのものは対象から除外されています。
あわせて、不動産を売却する前にアスベストの除去や囲い込み、封じ込みをおこなうことも必須ではありません。
つまり、アスベストの使用調査を実施すること自体は義務付けていないため、調査しないまま不動産を売却しても問題ないと言えるのです。
調査を実施しない状態で不動産を売却する場合は、調査が未実施である旨を書面に記入すれば売買契約を結べます。

アスベストが含まれている可能性がある不動産は敬遠されやすい

アスベストが含まれている可能性がある不動産も売却可能ですが、現実的に考えるとアスベストの使用有無がわからない不動産は買主にとって買いづらい物件といえます。
中古の不動産を希望する方のなかには購入後のリフォームを予定しているケースも多く、購入後にアスベストの使用が発覚すると飛散防止に伴う工事が追加で必要です。
通常の工事よりも費用が高額になりやすく、買主からするとアスベストが含まれるかもしれない不動産はリスクが高いです。
アスベストの使用調査をしないと買い手が見つからず、売却活動の長期化が懸念されることから、売主はアスベスト使用調査を実施したほうが良いとされています。

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不動産の売却においておすすめのアスベスト対策

アスベストが含まれる可能性がある不動産を売却するなら、少しでも売買契約を早く成立させるためにアスベスト対策を講じることが大切です。

対策1．アスベスト使用調査を実施する

アスベストが含まれるか否か明確にするためにも、まずはアスベストの使用調査を実施したほうが良いでしょう。
調査の結果、アスベストが使われていなければ不動産としての価値が上昇し、何より調査済みである事実は買主への安心感につながります。
売却する不動産が集合住宅の場合、事前に管理組合が建物全体を調査している可能性があるため、管理会社に問い合わせてみてください。
調査を終えたら調査を依頼した機関と調査範囲、実施年月日、アスベストの使用および使用した部分を売買契約の前に重要事項として説明することも忘れないようにしましょう。

対策2．重要事項説明書に記入する

アスベスト対策としては、使用の可能性もしくは使用されている旨を重要事項説明書に記入することも忘れてはいけない重要なポイントです。
不動産会社によってはアスベストが使用されている、あるいは使用の可能性がある不動産を取り扱う場合、対策に向けた工事費の負担が生じる旨を重要事項説明書に記入します。
ただし、なかには重要事項説明書にアスベストに関する文言を記入せずに売却し、後日アスベストの使用が発覚してから多額の工事費を請求されるケースもあります。
売却後のトラブルを回避するためにも、アスベストに関する情報を重要事項説明書に記入してくれる不動産会社を選びましょう。

対策3．宅地建物取引士に説明してもらう

アスベストの使用調査後に不動産を売却する場合、買主に説明するのは売主ではなく宅地建物取引士がおこないます。
調査結果を重要事項説明書に記入するとともに、買主に口頭で内容を説明するのです。
具体的には、調査書を買主に提示しながら、売却する不動産のどの部分にアスベストがどれほど使用されているのか伝え、情報を共有します。
買主と売主との間で誤った情報が共有されないよう、慎重に進めてもらってください。

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まとめ

アスベストとは、発がん性のある繊維物質で、2006年以降は製造や使用など取り扱いが禁止されました。
不動産に含まれていたとしても売却は可能ですが、売却しやすさを考慮するなら使用調査の実施がおすすめです。
調査結果を重要事項説明書に記入してもらうなど、必要な対策を講じてトラブルのない売却を実現させましょう。