所有している不動産を、より良い条件で売るにはいつが良い？と疑問を持つ方は多いです。
不動産の立地や築年数などの条件が優れているとしても、不動産市場の需要と供給や特例が適用できるかで、手取り金額は大きく変動する点を理解しておきましょう。
本記事では、市況・税金・季節の3つの観点から不動産売却のタイミングを解説します。
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市況で見る不動産売却のタイミングについて
市況とは、不動産市場に流通している土地や物件の数や価格から、需要と供給のバランスを総合的に分析した結果です。
コロナ禍を経てリモートワークが主流になった背景や、住宅ローンの低金利が持続されている状況から、住宅需要は常に高まり続けているのが現状です。
一方で、働き方の多様化に伴い、以前までは首都圏に密集していたオフィス需要は低下している部分もあります。
所有している土地や建物を売るのであれば、需要が高まっているタイミングを狙うことで、通常よりも相場が高くなるため高額取引できる可能性が高いです。
一般的に、業者と媒介契約を結んで第三者の個人と売買する仲介取引では、市場相場と同等の金額で成立します。
つまり、不動産市場で需要が高い市況では相場も引き上げられるため、需要が少ない市況と比べて高額取引がしやすくなる仕組みです。
具体的には、不動産価格指数と呼ばれる不動産価格の変動を数値化したデータを参照にするとわかりやすいです。
国土交通省が発表した令和6年第一四半期の不動産価格指数では、住宅用物件の数値が上昇し続けています。
一方で、商業用物件はわずかながら減少していると発表されました。
所有している土地や建物のタイプにもよりますが、一般的な住宅用物件を所有していて売ろうと検討しているのであれば、今は売り時といえるでしょう。
不動産価格指数は右肩上がりを維持しているため、増加し続ける可能性がありますが、いつ需要が落ち着いて暴落するかは完璧に予測できません。
市況のみをみて売るタイミングを判断するのであれば、不動産価格指数が高く維持されている時点で、業者と媒介契約を結んで販売活動を代理でおこなってもらうのがおすすめです。
ただし、これから所有している土地や建物を売って、新しい土地や建物を購入しようと考えている方は要注意です。
「需要が高い＝相場が高い」となるため、売却する立場から見ると利益が大きくなる可能性がありますが、購入する立場からすると出費が大きくなります。
不動産仲介で取引をする場合、購入希望者が値下げ交渉するケースもありますが、需要が高いと値下げ交渉を拒否されて他の購入希望者に先を越される可能性もあります。
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税金で見る不動産売却のタイミングについて
土地や建物を売却すると、譲渡所得（売却益）の金額に応じて所得税と住民税の支払いが命じられます。
譲渡所得とは、土地や建物を売却して取得した金額から取得時と売却時にかかった諸費用を差し引いた金額です。
所得税と住民税を合わせて譲渡所得税とも呼ばれており、「譲渡所得税＝譲渡収入金額（売買代金）−（取得費＋譲渡費用）」で計算します。
取得費は、土地や建物を取得（相続や購入など）するために発生したもので、購入金額・手数料・登録免許税などが対象です。
譲渡費用は、土地や建物を売却するために発生したもので、仲介手数料・印紙税などが対象です。
譲渡所得には、土地や建物の所有期間に応じて異なる税率が課せられます。
土地や建物の所有期間が5年を越える場合は長期譲渡所得となり、税率は所得税が15.315%・住民税が5%です。
土地や建物の所有期間が5年未満の場合は短期譲渡所得となり、税率は所得税が30.63%・住民税が9%です。
所有期間のカウント方法は、売却した年の1月1日が基準となります。
土地や建物の所有期間が5年未満のタイミングで売ろうと検討しているのであれば、所得税や住民税の支払額が2倍近く膨れ上がる可能性を理解しておきましょう。
単純に考えれば「最低5年以上所有してから売却したほうが税金が安く済む」と考えられますが、特例を活用すれば5年未満の所有期間でも課税対象外になる可能性があります。
なお、不動産売却では、売主の金銭的な負担を軽減するために、いくつかの特例や減税措置がおこなわれています。
まず、3,000万円の特別控除を利用すると、土地や建物の所有期間を問わず譲渡所得から最大3,000万円分の控除が可能です。
「譲渡収入金額（売買代金）−（取得費＋譲渡費用）−3,000万円」で計算をしてマイナスになれば、所得税と住民税はかかりません。
プラスになったとしても、特別控除を適用する前よりは大幅に納税負担額を軽減できるでしょう。
居住中の物件に対しては売却期限は設けられていないものの、空き家物件に対しては空き家になった状態から3年以内の売却期限が設けられているため、気を付けてください。
また、マイホームの軽減税率の特例を利用すると、3,000万円の特別控除を受けたうえで所得税と住民税の税率を軽減できる可能性があります。
土地や建物の所有期間が10年を越えている必要がありますが、条件を満たせば所得税を最大15%・住民税を最大5%まで軽減できます。
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季節で見る不動産売却のタイミングについて
不動産の需要と供給は、市況にくわえて季節ごとにも変化があります。
日本国内では進学・入社などの新生活が始まる直前の3月に、売却の制約件数がもっとも増えます。
不動産業界では、売主と買主が活発に取引するタイミングが繁忙期となり、該当する期間は2〜3月および9〜11月です。
つまり、物件を購入しようと考える方の多くは4月から新生活を始めるために、それよりも前に物件探しや引き渡しを済ませようと動き出します。
購入希望者の動きを把握したうえで売却のタイミングを考えるのであれば、どんなに遅くても前年12月中には業者を探して査定をしてもらい、媒介契約を結んでください。
年明けの1月には、広告やポータルサイトへの掲載を済ませて、2〜3月中に売買契約と引き渡しを済ませられると理想的です。
一方で、繁忙期に該当しない4〜8月と12〜1月が閑散期であり、売主と買主が積極的に取引をしようとしないため、売却価格も低くなりやすいと分析されています。
とくに8月は、子どもの夏休みやお盆などの行事ごとが多い季節のため、売りに出したとしても内見に来てもらえなかったり、引き渡しを先延ばしにされたりする可能性が高いです。
閑散期は売買取引が活発におこなわれていないだけであり、売り出してもまったく売れないわけではありません。
ただし、購入希望者の母数が少ないため競合になりにくく、売り出し価格に対して値下げ交渉をされる可能性が考えられます。
タイミングよく条件がマッチすれば問題ありませんが、実際には値下げ交渉に応じなければ成立しにくいのが閑散期の実情です。
そのため、できる限り理想的な条件で買主との交渉を進めたいのであれば、需要の多い季節に不動産を売り出すと良いでしょう。
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まとめ
所有している土地や建物を売るときは、市場の流れや物件の所有期間などを確認しておくと、高額取引ができたり、税金の支払いを安く抑えられたりします。
ここ数年間は不動産の需要は高まり続けており低金利も維持されているため、売主としては高く売り出せるチャンスがあります。
さらに手取り金額を増やしたい方は、特例の適用要件を満たしているか確認したり、売主と買主の取引が活発になる季節に合わせて販売活動を始めると良いでしょう。
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