不動産を売却するときは、必ずしも予定どおりの期間内に売却しきれるとは限りません。
期間内になんとしても売却を完遂したいのであれば、買取保証をつけて媒介契約を結ぶのがおすすめです。
そこで今回は、不動産売却における買取保証とは何か、買取保証のメリットや利用条件についてご紹介します。
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不動産売却の買取保証とは
買取保証とは、不動産会社と媒介契約を結ぶときにつける特約のひとつです。
媒介契約とは、不動産会社に不動産売却の仲介を依頼する契約のことを指します。
媒介契約にはいくつか種類がありますが、買取保証をつけられる契約は限られている点に注意が必要です。
一定期間を過ぎても売れなかったときの保証
買取保証は、売り出した不動産が一定期間を過ぎても売れなかった場合の保証です。
多くの不動産は、3か月を目安に売却を目指して売り出されます。
不動産会社との媒介契約も、一般的にその期間を見越して3か月に設定されることが多いです。
しかし、条件が良い不動産であっても、売り出しのタイミングなどが影響し、売れないことがあります。
買取保証は、3か月の契約期間を経過しても不動産が売却できなかった場合に適用される保証です。
不動産会社が直接買主になる
3か月経過しても不動産が売却できない場合、その不動産は売れ残ることになります。
媒介契約を更新して売却活動を続けることも可能ですが、売主の事情によっては早期に売却したい場合もあります。
買取保証を付けておけば、媒介契約終了時点で不動産が売却できていない場合に限り、不動産会社が直接買主として不動産を買い取ってくれるでしょう。
不動産の売却方法には、仲介による売却と不動産会社による買取があります。
買取には、最初から買取を前提として不動産会社に査定を依頼する方法と、保証をつけて売却できなかった場合に不動産会社に買取してもらう方法があります。
買取は迅速に不動産を現金化できる方法ですが、通常の売却と比べて売却価格が約7割になることがあるでしょう。
不動産売却における買取保証は、通常の価格での売却を目指しながら、万が一売れなかった場合に不動産会社に買い取ってもらう選択肢を残すための保証です。
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不動産売却の買取保証におけるメリット
買取保証は、売れなかったときの売却価格こそ下がってしまうものの売主の方にとって大きなメリットがあります。
とくに、売れない物件を短期間で売却できることや、金銭面でのメリットが享受できるでしょう。
売却の期限が確定する
買取保証のメリットは、不動産売却の期限が確定することです。
不動産を売却する際、住み替えなどでスケジュールを明確にしたい方もいるでしょう。
通常の不動産売却における売却期間の目安は3か月ですが、これは必ずしも売却を確約できる期間ではありません。
そこで、買取保証を利用することで、売却完了までの期限が確定し、スケジュールが立てやすくなります。
また、3か月後に売却が確実だと分かっていれば、余裕を持って不動産売却に臨むことが可能です。
そのため、無理に売却活動に力を入れる必要がなくなり、慌ててリフォームを行う必要もなくなります。
仲介手数料が発生しない
買取保証により、最終的に不動産会社に不動産を買い取ってもらった場合、仲介手数料は発生しません。
仲介手数料は、不動産会社による売却の仲介が行われた場合に支払う費用です。
そのため、不動産が買取となった場合、仲介手数料は発生しません。
買取保証をつけていても、途中で個人への売却が成立した場合は仲介手数料が発生しますが、不動産会社による買取となった場合は、余計な出費を避けて不動産を手放すことができます。
契約不適合責任が免責になる
買取保証によって不動産が買取となる場合、売主の契約不適合責任は免責されます。
契約不適合責任は、不動産を売却する際に、売主と買主が事前に合意した状態と異なる状態で不動産を引き渡さないよう定められた責任です。
とくに、不動産に瑕疵があることを知っていながら買主に黙って売却し、買主が損害を被った場合、損害賠償請求を受ける可能性があります。
ただし、契約不適合責任は基本的に個人の買主を守るための仕組みです。
そのため、事業者間の取引である買取では、最初から買取を依頼する場合でも買取保証を利用する場合でも、契約不適合責任が免責されます。
不動産会社は事前に入念に不動産を調査し、査定をおこなったうえで買取に進むため、瑕疵についても把握しています。
そのため、瑕疵を考慮した価格での買取がおこなわれ、売主の責任は免除されるでしょう。
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不動産売却で買取保証を利用するための条件
不動産売却における買取保証は無条件で利用できるわけではなく、一定の条件を満たす必要があります。
まず、媒介契約の種類によって買取保証をつけられるかは異なるため注意が必要です。
さらに、不動産会社は慈善事業で買取をおこなっているわけではないためその不動産にそれなりの価値が求められます。
専属専任媒介契約が必要
買取保証を利用するためには、不動産会社と専属専任媒介契約を結ぶ必要があります。
不動産売却の媒介契約には3種類あり、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約です。
一般媒介契約では複数の不動産会社と契約を結べますが、専任媒介契約や専属専任媒介契約では1社のみと契約を結びます。
また、専任媒介契約までは売主が自力で買主を探すことが可能ですが、専属専任媒介契約では自力で買主を探すことができません。
専属専任媒介契約では、不動産会社による熱心な売却活動が期待でき、期間内に売却できる可能性が高いことから、売れなかった場合に備えて買取保証があります。
ただし、買取保証を利用したいからといって専属専任媒介契約にしてしまうと、ほかの不動産会社との契約ができなくなり、自力で買主を探すこともできないため、注意が必要です。
需要がある不動産しか買取保証をつけられない
不動産売却で買取保証をつける条件として重要なのは、売却する不動産自体に需要があることです。
買取保証をつけたくても、築年数が古くて状態が悪い家屋が残っている不動産や、立地が悪い土地、再建築不可の土地など、需要が見込めない不動産にはつけられません。
あくまでも買取保証は、本来であれば3か月で売れるはずの不動産が何らかの事情で売れなかったときのための保証です。
そのため、最初から売れる可能性が低い不動産は、買取保証の対象にはなりません。
たとえば、1981年以前に建てられた旧耐震基準の建物や、専有面積40㎡以下の物件、人口が少ないエリアの不動産は、買取保証の対象外になる可能性が高いです。
不動産会社の変更はできなくなる
買取保証をつけると、その時点で不動産会社の変更はできなくなります。
専属専任媒介契約は、ほかの不動産会社との契約ができないタイプの契約です。
さらに、買取保証をつけると、契約期間終了時に買取が実行されます。
そのため、売却期間を延長するために不動産会社を変更することもできなくなるでしょう。
この不動産会社であれば売却を任せられる、最終的に不動産を委ねても良いと考えられる不動産会社を選んで、専属専任媒介契約を結ぶ必要があります。
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まとめ
不動産売却における買取保証は、一定期間売れなかった不動産を不動産会社が買い取る媒介契約の特約です。
買取保証をつければ不動産の売却期間のスケジュールが立てやすくなり、不動産の売れ残りを防げます。
ただし、買取保証を利用するためには専属専任媒介契約が必要であり、不動産自体の需要も大切です。
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