賃貸併用住宅は売却しにくい？理由や売却のコツについても解説

自宅としての機能と賃貸経営を両立できる賃貸併用住宅は、近年注目を集めている不動産のひとつです。
一方で、売却を検討する際には一般的な住宅とは異なる特有の課題が発生しやすい傾向にあります。
とくに、投資利回りや空室リスクといった要素が買主の判断に影響を与えるため、慎重な対応が求められるでしょう。
本記事では、賃貸併用住宅の特徴や売却の難しさ、その対策や成功のポイントについて解説いたします。

賃貸併用住宅とはどんな家？

賃貸併用住宅とは、1つの建物に「自宅」と「賃貸物件」の両方の機能を持たせた住宅のことです。
マイホームとしての快適な暮らしと、不動産投資としての安定収入を両立できる、合理的な選択肢として注目されています。

賃貸住宅と自宅を併せ持つスタイル

賃貸併用住宅は、オーナーの居住空間と賃貸部分の独立性を確保し、お互いのプライバシーを尊重する設計にあります。
建物内部の動線を分離し、玄関や水回りをそれぞれ独立させることで居住者同士のプライバシーを守れます。
たとえばファミリーが住む自宅スペースとワンルーム数戸を組み合わせる形式なら、生活時間帯が異なっても干渉が少なく快適です。
さらに、一戸建て感覚で子育てやテレワークをしながら安定収入を得られるため、共働き世帯にも選ばれています。
屋外の駐車場や駐輪場を共用にすることで土地効率を高められる点も評価されています。

家賃収入でローン返済の一部をカバー可能

賃貸部分の家賃収入をローン返済に充当できる点は魅力の1つです。
家賃10万円の賃貸物件を2戸運営できれば、年間240万円の返済原資を確保できます。
ただし、金融機関の審査では自己収入のみを重視するのが一般的で、家賃収入を加味する商品は例外的です。
住宅ローンの金利は変動で0.5％前後、アパートローンは1〜2％が目安とされ、長期・低金利を活かした資金計画が立てやすい点が特徴です。
空室期間が長引いた場合に備えて、家賃保証会社と契約したり、家賃補填用の積立を用意したりすることで、資金繰りの安定性を高められます。
年金受給後も賃料収入が継続すれば、生活費の補填や修繕積立に充てられるため、老後の資産形成にも有効でしょう。

賃貸併用住宅の定義と一般的な構成

法律上の明確な定義はありませんが、建物床面積のうち自宅部分が50％以上であれば住宅ローンや住宅ローン控除などの税制優遇が受けられます。
一戸建てタイプはオーナーが最上階に居住し、下階を賃貸物件にする縦割り構成が多く採用されています。
集合住宅タイプでは自宅を1戸とし、残り3〜10戸程度を賃貸物件にするケースが主流です。
近年は、子どもが独立して空いた部屋をリフォームし、ミニキッチンやユニットバスを設けて賃貸物件化する事例も増加しています。
建替えを伴わずに収益化できる点は、相続した実家の活用策としても注目されています。
用途地域や建蔽率などの都市計画制限を確認し、賃貸部分の戸数増減が可能かを検討することも重要です。

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賃貸併用住宅はなぜ売却しにくいのか

賃貸併用住宅の売却が難しい理由は、居住目的の一般層と、収益目的の投資家層、どちらのニーズにも完全には合致しにくい点にあります。
それぞれの購入層がどのような点に魅力を感じ、また懸念を抱くのかを解説いたします。

投資効率の面で魅力を感じにくい買い手もいる

賃貸併用住宅の想定利回りは平均3〜4％程度で、一棟アパートの5％超と比べると低水準です。
自宅部分が家賃を生まないため、収益に対する物件価格が割高に見えやすいことが要因です。
管理の手間が自主管理と委託管理の二重構造になりやすい点も、投資家の参入障壁となります。
結果として、表面利回りより運営コストを重視する投資家ほど購入に慎重になりがちです。

一般住宅と異なるマーケットで流通しにくい

居住目的の買い手は、賃貸運営の手間に魅力を感じにくく、投資家は、利回りの低さを懸念するため購入層が限定されるでしょう。
そのため、「賃貸併用住宅を探している顧客」をターゲットにした、的確な販売戦略を立てることが重要です。
その結果、売却までの平均期間が半年以上に延びたり、価格交渉で想定より10％以上下げざるを得ない事例も報告されています。
住みながら売却する場合は、内覧調整が複雑になり、購買意欲を削ぐ要因にもなります。
売却を成功させるには、賃貸部分の収支計画や満室稼働の実績など、物件の魅力を数字で客観的に示す資料を準備しておきましょう。

空室リスクがネックになりやすい

戸数が1〜2戸の構成では1戸空室となるだけで家賃収入がゼロになり、物件評価が大きく下がるでしょう。
空室発生時の広告費や原状回復費が投資家のシミュレーションを圧迫し、価格交渉で不利になります。
周辺に新築アパートが増える地域では、将来の需給バランスが読みづらく、買い手が慎重姿勢を強める要因になります。
逆に、満室稼働を維持できれば売却時の印象を高められるため、退去予定の管理は早めに調整しましょう。

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賃貸併用住宅を売却するコツ

売却が難しいとされる賃貸併用住宅ですが、その特性を理解し、買主の視点に立った工夫をすることで、スムーズな売却は十分に可能です。
売却成功の鍵は、物件の「収益性」と「居住性」という2つの価値を、いかに分かりやすくアピールするかにかかっています。

投資目的の買い手に向けたアプローチ

賃貸部分の家賃、共益費、空室期間、修繕履歴を一覧化し、過去3年分の実質利回りを提示しましょう。
固定資産税や管理委託料を控除したネット利回りを示せば、投資家は長期シミュレーションを組みやすくなります。
人口動態や新駅計画などエリアの成長要素も併記すると、将来の賃料上昇余地を伝えられます。
内装を一部リノベーションして賃料アップを図れる余地を示すことも、価値向上の提案として有効です。
購入後すぐに賃料改定や民泊転用が可能かといった具体策を提示すると、検討スピードが上がります。

自宅部分の使用状況を明確にして印象アップ

居住部分を徹底清掃し、壁紙や水回りの軽微な傷みを補修するだけでも、物件の印象は大きく変わります。
定期点検記録や瑕疵保険の加入状況を提示すると、買い手は維持管理状態を把握できます。
ホームステージングで家具を配置し、生活イメージを伝えると内覧の成約率が向上するでしょう。
全賃貸化、二世帯居住、SOHO利用など多彩な用途が選べる柔軟性を強調すれば、検討層を広げられます。
オーナーチェンジ後のリフォームプラン見積もりを用意しておくと、買い手の費用計算を助けられるでしょう。

専門知識を持つ不動産会社に相談するのが安心

賃貸併用住宅の販売実績が豊富な会社は、投資家向けポータルやファンドとのネットワークを活用し、早期成約を目指します。
価格査定では居住用と収益用の両面から評価するため、適正価格帯を把握しやすい点もメリットです。
不動産を売却する方にとっては不安なことが出てくるかもしれませんが、弊社にご相談いただければしっかり売却をサポートいたしますのでご安心ください。

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まとめ

賃貸併用住宅を売却する際は、収益性と居住部分のバランスを踏まえた説明が買い手に伝わるよう工夫が必要です。
空室リスクや投資効率といった観点から、購入希望者のニーズに合った販売戦略を立てることが重要となります。
市場に応じた情報提供と専門知識を持つ不動産会社への相談が、円滑な売却成功のポイントです。