登記簿謄本はいつ使う？不動産売却に必要な理由も解説

不動産売却をしようと考えている方のなかには、手続きのためにさまざまな書類を準備する必要があると感じている方も多いのではないでしょうか。
とくに、法的な証明となる登記簿謄本は、不動産の所有者や権利関係を明確にするうえで欠かせない存在です。
しかし、取得するタイミングや確認すべきポイントを知らないと、手続きが思うように進まないことも少なくありません。
そこで今回は、不動産売却時に登記簿謄本が必要となる理由や見方について、わかりやすく解説していきます。

不動産売却時に必要な「登記簿謄本」とは

そもそも、登記簿謄本とはどういったものなのでしょうか？
そこで、ここでは登記簿謄本の概要について解説します。

登記簿謄本の概要

登記簿謄本は、不動産の登記簿を丸ごと写した公的な証明書で、売買や相続など各種取引で、所有者・権利状態を確認するために必要です。
現在は登記記録がコンピュータ化されたことに伴い、正式名称は「登記事項証明書」となっていますが、現在も一般的に「登記簿謄本」と呼ばれています。
この証明書は、提出先（金融機関など）から「発行後3ヶ月以内」といった有効期限を求められることがあるため、取得するタイミングに注意が必要です。

登記事項証明書

登記事項証明書は、主に「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」という3つの部分で構成されています。
表題部には土地の面積や建物の構造といった物理的な状況が、権利部（甲区）には所有者の住所・氏名やその権利を得た経緯が、そして権利部（乙区）には住宅ローンなどの抵当権をはじめとする所有権以外の権利が記録されています。
また、証明書には過去から現在までのすべての履歴が記載された「全部事項証明書」と、現在有効な権利関係のみを記載した「現在事項証明書」などの種類があります。
登記簿の電子化が完了した2008年以降、法務局では登記事項証明書しか交付しておりません。

証明書の取得方法

証明書の取得方法は、法務局の窓口、郵送、そしてオンラインの3通りから選べます。
オンラインでの手続きには、証明書の発行を請求する「かんたん証明書請求」と、登記内容を画面上で確認するための「登記情報提供サービス」の2種類が存在します。
後者で得られる情報はあくまで確認用であり、公的な証明書として金融機関などへ提出することはできないため、用途に応じて使い分けることが重要です。

不動産登記

不動産登記は、物件の情報を社会に示すことで取引の安全を守るという大切な役割を担っています。
そのため、引越し後の住所変更登記や、住宅ローン完済後の抵当権抹消登記が済んでいないと、いざ売却する際に手続きが滞る原因となってしまいます。
売却を考え始めたら、まずは早い段階で登記事項証明書を取得してご自身の不動産の登記内容を確認しましょう。
もし登記の変更や訂正が必要な場合は、専門家である司法書士に相談し、事前に登記内容を最新の状態にしておくことが、スムーズな売却の鍵となります。

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不動産売却において登記簿謄本はいつ必要なのか

登記簿謄本は、売却準備の早い段階で取り寄せて内容を点検することが大切です。
所有者情報や抵当権の有無を事前に確認しておけば、契約や引き渡しの遅延を防げます。
金融機関も、担保評価のために最新の証明書の提出を求めます。
住宅ローン残債がある場合は、抹消登記を完了させる期日を買主と調整するためにも早期取得が欠かせません。

いつ必要か

売却を検討し始めたら、登記情報に誤りがないか確認するためただちに取得しましょう。
抵当権や住所の不備を前もって修正しておくことで、後の契約手続きが円滑に進みます。
買主は、ローン審査時点で抵当権の残存や差し押さえの有無を確認するため、証明書は契約締結前に求められます。
予備として2〜3通取得しておくと、金融機関や司法書士から追加提出を求められた際に慌てずに済むでしょう。

取得方法

先述したように、証明書の取得方法は窓口、郵送、オンラインの3通りです。
窓口では申請書と手数料を提出すれば即日交付されます。
郵送請求は数日かかりますが、平日に時間を取れない場合に便利で、定額小為替を同封すると手数料の支払いが簡単です。
オンライン請求は自宅から申請でき、閲覧用データの即時印刷も可能です。
オンラインで閲覧したデータをそのまま仲介会社と共有すれば、現地調査の打ち合わせもスムーズになるでしょう。
複数の不動産を所有している場合は一覧検索でまとめて請求できるため、入力の手間とコストを抑えられます。
オンライン請求でも郵送先を指定できるので、長期出張中でも受け取りが可能です。
ただし、費用は請求方法と受け取り方によって異なります。
証明書は地番ごとに発行されるため、土地と建物の両方を売却する場合は2通必要になります。
発行済みの登記識別情報通知を紛失した場合、再発行はできませんので、代替措置を取らないと移転登記ができません。
一度に十数筆を扱う法人売却ではオンライン一括請求を活用すると、郵送より約2日早く原本を確保できます。

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不動産売却時に重要となる登記簿謄本の見方

登記簿謄本は3つの部ごとに内容と役割が異なるため、構成を理解すると読み取りが容易になります。
読み方を誤ると抵当権の残存など重要な情報を見落とす恐れがあるため、確認の順序を定めておくと安心です。
疑問が残る場合は、仲介会社や司法書士に読み合わせを依頼すると理解が深まります。
各部の主要ポイントを押さえて、不動産の法的状態を正しく把握しましょう。

表題部

表題部には所在地（例「東京都新宿区西新宿一丁目」）、地目（宅地）、建物の種類（居宅）や構造（鉄筋コンクリート造）などが記載されています。
土地と建物が一冊にまとまっている場合、表題部でどちらを示すか識別できます。
建物については増築や用途変更があれば表題部の記載も更新されるため、現在の利用状況と合致しているか確認しましょう。
これらは不動産の物理的属性を示し、用途や規模を確認する手がかりになります。

権利部（甲区）

甲区には所有者とその移転経緯が時系列で記録されます。
登記原因欄には所有権移転の理由が記されるため、贈与や遺贈などの場合は課税関係の判断材料となるでしょう。
登記の日付が古い場合、相続登記の未了など法定相続人の追加が必要になるケースがあります。
共有の場合は全員の同意が必要ですので、持分割合にも注意しましょう。

権利部（乙区）

乙区には抵当権や地役権など所有者以外の権利が記載され、抵当権が残っていると売却時に抹消手続きが必須です。
地役権が設定されている場合は通行範囲や期間が定められているか確認し、再開発計画への影響を評価します。
賃借権が登記されている場合は、解約通知期間や契約期間を調査しないと引き渡しが遅れることもあります。
これらの負担は不動産の利用制限や価格に直結するため、内容を詳細に確認してください。
賃借権の登記が残る投資物件では、賃料の支払い状況を合わせて確認し、キャッシュフロー計算の精度を高めましょう。

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まとめ

登記簿謄本は不動産の所有者や権利状況を明確に示す公的な書類であり、取引時には欠かせない重要な情報源です。
売却時の思わぬトラブルを回避するためにも、適切なタイミングで取得し、内容を事前に確認しておくことが大切です。
表題部や権利部の構成を理解すれば、記載内容の読み取りがスムーズになり、安心して売却を進めることができます。