家を新築する際、希望の土地に「理想を形にした住まいを作り上げたい」と考え、注文住宅を選ばれた方も多いのではないでしょうか。
しかし、注文住宅は建売住宅と違い、売却しにくいといわれています。
そこで本記事では、建売住宅との違いや売却しにくい注文住宅の特徴、中古物件の需要や売却する際のポイントなどを併せて解説します。
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注文住宅と建売住宅の違いと中古物件の需要
注文住宅は、オーナーのこだわりや個性などが色濃く反映されるため、建売住宅に比べて売却時に条件が不利になる可能性が高いです。
それぞれの特徴や、中古物件の需要などを見ていきましょう。
注文住宅とは
注文住宅とは、依頼主の要望に基づいて設計・建築されるオリジナルの住宅です。
住む方の希望が反映されるため、独自性のある住宅になるケースが多く、費用も一般的に割高になります。
自分たちで外観や内装に使用する建材を選び、レイアウトや設備にこだわって、希望に合った家の建築が可能です。
段差や障害物をなくした家や、外装がプロバンス風のデザイン性の高い家、天井が高い広々としたリビングなど、好みに合わせて、さまざまなスタイルの家を建てられます。
また、契約を結んでから建設工事がスタートするため、工事の粗悪さや不具合なども、確認可能です。
建売住宅とは
建売住宅は、依頼主の希望で建設される注文住宅とは違い、住宅メーカーや不動産仲介業者によって土地と建物が一緒に販売されている住宅です。
大規模な区画整理がおこなわれた土地で一斉に建売住宅が販売され、建物の形状や間取りが類似したデザインになっている住宅街もあります。
建売住宅は、複数の住宅を一括で建設し、商品企画に基づいて建材を統一するなどの企業努力により、注文住宅と比べるとお手頃な価格となっています。
また、建売住宅は実物を見て購入を決められるため、光の入り具合や実際のレイアウト、既存の家具が収まるかどうかなども、事前に確認可能です。
ただし、要望に基づいて設計される注文住宅とは違い、収納が不足していたり、リビングのスペースが限られていたりなど、自分の希望に沿わない場合もあります。
中古の注文住宅の需要は？
最近では、住宅に対する考え方や意識が変化しており、注文住宅の中古物件の需要が増加しています。
以前は、施主の個性が色濃く反映された注文住宅は売却しにくいといわれていましたが、環境への意識の向上などにより、リユースに対する抵抗感が減少してきました。
要望が反映され、こだわりが詰まった中古の注文住宅を、うまく取り入れる方が増えてきており、需要は増加傾向にあります。
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売却しにくい注文住宅の特徴
中古物件の需要は高まっていますが、売却しにくい注文住宅もあります。
どのような物件が売却しにくいのか、特徴を見ていきましょう。
使いにくい間取り
間取りがあまりにも個性的すぎて使いにくい物件は、売却しにくい可能性が高いです。
たとえば、段差が多く段階的なフロア構造になっている間取りや、部屋数が少なくLDK以外の洋室が広い1LDKの間取りなどは売却しにくいでしょう。
これは、購入検討者のニーズに合わないためです。
また二世帯住宅も、中古では売却が難しい傾向にあります。
3〜4人家族が快適に暮らせるように設計された間取りのほうが、購入者が見つかる可能性が高いです。
制限や問題のある土地
建築費用を優先するあまり土地に十分な予算をかけられず、狭小な土地や傾斜地、旗竿地などの不整形地に建てられた注文住宅は、売却しにくいでしょう。
快適に暮らすためには、建物だけでなく土地の広さや地形も重要です。
間取りや設備に工夫を凝らし、快適に暮らせるように工夫されている家もありますが、制限や問題のある土地は土地自体の価値も低いケースが多いです。
仮に売れたとしても、大きな利益は期待できないでしょう。
個性的すぎるデザイン
デザインがあまりにも個性的すぎる物件は、高い建築費用がかかっていても売却しにくい可能性が高いです。
壁が鮮やかな色で塗られている住宅や採光が限られた窓の少ない住宅、外から内部が見通せるガラス張りの住宅など、外観が個性的すぎるデザインの物件は敬遠されがちです。
また、デザインが素敵だからと水回りに海外製の設備を使用していて、メンテナンスや修繕が難しい場合も、売却しにくいでしょう。
デザイン性の高さを好む方もいますが、多くはいないため、売却できるまでに時間がかかってしまうおそれがあります。
大豪邸や場所に合わないグレード
大豪邸は売買価格が数億円に達し、高額になってしまうため、売却しにくい傾向があります。
以前有名人が住んでいたなど、プレミアムな価値がある物件以外は、ほとんど買い手がつかないでしょう。
また、土地面積30〜40坪が多い住宅街に、ぽつんと建っている100坪の広い家など、周囲のグレードに合わない物件も敬遠されがちです。
反対に、豪邸が多いエリアにある小規模な家も、売れにくい傾向にあります。
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注文住宅を売却する際のポイント
不動産の売買では、地理的条件や周辺の状況などが決め手となる場合も多々あります。
どのようなポイントがあるのか、見ていきましょう。
地盤の強さや自然災害への耐性
耐震性は、不動産購入時の重要なポイントです。
地盤の強さは重要な売りとなるため、地盤調査の結果を前面に出してアピールしましょう。
また、近年では、台風や激しい雨による洪水も増加しています。
被害が発生しにくい環境や地形など、自然災害に対する耐性は大きなポイントとなるでしょう。
立地や周辺環境
交通や生活施設が整った、便利で住みやすい立地も売却のポイントです。
医療機関やショッピングモールなどの周辺施設が充実していて、交通機関へのアクセスが良い立地にある物件は売却しやすいでしょう。
前方に高層ビルやマンションがなく日当たりが良好だったり、公園や緑地が周辺にあったりと環境の良い物件も人気が高いです。
立地や周辺環境の価値は、数年以内に変動するケースもあります。
アニメに登場する場所として一時的に話題となったり、近隣の工場跡地にショッピングモールが新たに建設されたりする可能性もあるでしょう。
周辺の変化に注意を払い、需要が高まったタイミングで売るのもポイントです。
建築方法や建築会社
物件の評価は、施工したハウスメーカーにも影響を受けます。
有名なハウスメーカーで建てられた住宅は、ブランド力に裏打ちされた性能や品質、設備が豊富で、人気も高いです。
ハウスメーカーでは耐震性能や欠陥の有無など、建物の品質に関する部分に長期間の保証を提供しているところも多いため、その点もアピールできます。
地域の工務店などに依頼して建てた場合は、地元での長年の実績や過去に手がけた物件の事例を伝えると効果的です。
また、建築工法がどのようなものであるかも、買い手にとって選択基準となる場合があります。
「木造軸組工法」と呼ばれる主流の在来工法は、リフォームも簡単にでき人気の高い工法です。
鉄筋コンクリート造や鉄骨造、プレハブ工法などは、耐震性を最優先する方に人気があります。
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まとめ
注文住宅は、オーナーのこだわりや個性などが色濃く反映されるため、建売住宅に比べて売却時に不利になる可能性があります。
制限や問題のある土地は価値も低くなりやすいため、旗竿地などの不整形地に建てられた物件は売却しにくいでしょう。
また、物件の評価は施工したハウスメーカーによっても影響を受け、建築工法も買い手にとって重要なポイントとなる場合があります。
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