「再建築不可物件」を相続したものの、買い手がなかなか見つからず、処分方法にお困りではないでしょうか。
一般的な不動産会社では取り扱いを断られるケースも多く、放置すると維持費だけを払い続けることになってしまいます。
そこで本記事では、再建築不可物件が売れにくい法的な背景を整理し、隣地交渉や専門業者への買取依頼といった解決策についてご説明します。
ご自身の所有物件を放置することなく、適切な解決策を見つけたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

再建築不可物件とは

再建築不可物件の売却を考える際、おさえるべき基礎知識があります。
まずは、再建築不可物件の定義と、法律上の制約について解説していきます。

建て替え不可の定義

再建築不可とは、現行の法律に適合しておらず、建て替えの許可が出ない状態を指します。
背景には「建築基準法」や「都市計画法」があり、土地利用の条件は地域ごとに異なります。
とくに、建築基準法43条では、敷地が法律で定められた道路に2m以上接していることが必須条件です。
これは、消防車・救急車などの緊急車両が入れる道を確保するための規定となっています。
この条件を満たさない土地では、建て替えや増改築が制限され、解体すると新築住宅が建てられない点に注意しましょう。
売却を考える際は、まず再建築不可かどうか、その理由を確認することが重要です。

接道義務の要件と具体例

建築基準法42条で定められた道路は幅4m以上が基本であり、ここに2m以上接していない土地は、建築確認で適法であると認められません。
幅が4m未満の「2項道路」の場合、中心線から2m後退するセットバックが必要となり、その部分は道路扱いとなります。
セットバックにより有効な土地面積が減るため、計画していた家の広さが確保できない可能性があります。
また、接している道が私道で、役所から「位置指定」を受けていない場合も、法律上の道路と認められません。
旗竿地で間口が2m未満のケースも建築確認で適法とは認められないため、状況を図示して役所と協議する準備をおこないましょう。

可能なリフォームの範囲

再建築不可物件でも、建築確認が不要な範囲であればリフォームは可能です。
構造の半分以上に影響しない修理であれば許可は不要で、内装の交換やキッチンの入れ替え、屋根や外壁の塗装などをおこなうことができます。
一方で、床面積を増やす「増築」は原則建築確認が必要で、許可の取得は難しい場合が多いです。
リフォームを検討する際は、まず役所へ事前相談し、地域ごとのルールを確認することが不可欠です。
とくに、市街化調整区域では建築行為が厳しく制限されるため、接道状況を含めた全体の法規を理解して売却計画を立てる必要があります。

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再建築不可物件の売却が難しい理由

前章で再建築不可物件の基礎知識について述べましたが、こうした物件は一般的に売却が難しいといわれています。
ここでは、なぜ売却が難しいといわれているのか、その主な理由について解説します。

住宅ローン審査の壁

家を買う方の多くは住宅ローンを利用しますが、再建築不可物件は担保としての価値が低く評価されやすいです。
審査では不利になりやすく、金融機関は競売時に回収できるかをとくに重視します。
火事などで建物がなくなると「家を建てられない土地」だけが残り、担保価値が著しく下がることを懸念しているのです。
そのため、都市銀行や地方銀行は融資に消極的で、「フラット35」も対象外となります。
一部のノンバンクでは対応可能な場合もありますが、条件が厳しくなる点に注意しましょう。
結果として、現金で購入できる方を対象とした市場になりやすく、価格交渉も買主側が主導しやすくなります。

買主の将来的な不安

たとえ現金で購入できても、「建物が古くなったときにどう利用しよう」という将来への不安は残ります。
また、次に住み替える際に売却できるのか、資産価値がどの程度あるのかといった点にも懸念が残るでしょう。
古い建物は柱や梁の補修が難しく、買主が決断しづらくなる理由の1つとなります。
私道に面している場合は、通行許可や工事許可が得られないリスクもあります。
とくに、水道管工事など、生活に関わる場面で支障が出ることへの不安は大きいでしょう。
このような将来への不安が、購入の決断を難しくさせる理由となります。

追加費用の発生

古い家は、耐震補強や水回りの交換などに費用がかかり、思ったより総額が大きくなることがあります。
物件価格が安くても、リフォーム代を含めると割安感が薄れ、予算をオーバーする心配も残ります。
セットバックが必要な場合は、測量費や塀の撤去費などが追加で発生し、使える土地面積も減ってしまうでしょう。
さらに、境界確定や外構の作り直しにかかる費用も見込む必要があり、買主は慎重に検討します。
その結果、周辺相場より3割〜7割ほど低い価格を提示されるケースも少なくありません。

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再建築不可物件を上手に売却する3つの方法

ここまで、再建築不可物件の定義や売却の難しさを解説しましたが、具体的な売却方法も確認しておきましょう。
最後に、再建築不可物件を売却するための3つの戦略について解説していきます。

再建築可能にする方法

接道が足りない場合は、「2項道路」でセットバックをおこない、条件を満たす方法があります。
まず、役所で道路の種類を確認し、測量で後退線を確定してから隣地所有者と境界の合意を取ります。
そのうえで、セットバック部分の整備計画を立て、有効面積を踏まえて設計をやり直し、建築確認の申請へ進む流れです。
道路に接していない土地は「43条2項2号許可」が必要となり、通路の安全性を示す資料や所有者の承諾書が求められます。
自治体によっては建築審査会の同意も必要なため、事前相談で許可の可能性を確認しておくことが重要です。
また、この許可はその建物に限り有効で、将来建て替える際には、再度申請が必要になる点にも注意しましょう。

隣地交渉による解決事例

間口が2m未満の土地は、隣地の一部を買い取り、分筆して自分の土地と合体させることで、接道幅を確保する方法があります。
ただし、隣地側にはメリットが少ないため、相場より高めの金額提示や費用負担など、納得してもらえる条件を整えることが重要です。
私道に面している場合は、通行許可や掘削工事の承諾が得られるかどうかがポイントになります。
一方で、自分の土地を隣地所有者へ売却し、互いに利益が出る形で問題を解決するケースもあります。
周辺に複数の地権者がいる場合は、土地をまとめて不動産会社に売却する方法も選択肢のひとつです。
また、土地の一部を交換して双方が道路に接するよう形を整える方法もありますが、いずれも専門家のサポートが欠かせません。

売却先の選び方と比較

法律面での改善が難しい場合は、再建築不可物件を扱う、専門の買取業者へ直接売却する方法があります。
現金化が早く、売れ残りの心配が少ない点がメリットで、契約不適合責任を免除されやすいのも特徴です。
ただし、買取価格は仲介で売る場合の5割〜7割ほどに下がる傾向があり、業者の再販リスクやリフォーム費用が影響します。
より高値を狙うのであればオークション出品も選択肢ですが、手数料や最低落札価格の設定が重要になります。
また、入札状況によっては希望価格に届かないこともあり、必ず売れるとは限りません。
「価格」「スピード」「手間」「責任」のバランスを比べ、目的に合う売却方法を選ぶことが大切です。

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まとめ

再建築不可物件は、接道義務を満たしていないため建て替えができず、住宅ローンも利用しづらいことから売却が難しくなります。
買い手にとっては、将来の資産価値への不安や、維持管理に高額なリフォーム費用が必要になる点が懸念となります。
売却を進める際は、セットバックや隣地交渉で再建築可能にする方法や、専門業者への買取を検討し、物件に合った売却計画を選びましょう。

不動産を売却して利益が出たとき、「健康保険料」が急に上がってしまうのではないかと心配していませんか。
不動産売却で得た利益は、「所得」として翌年度の健康保険料の算定基礎に含まれるため、税金の増加だけでなく、保険料の増加という形で家計に影響を及ぼす可能性があります。
本記事では、健康保険料が増額するケースとその計算方法、3,000万円特別控除など保険料を抑えるための節税対策について解説いたします。

不動産売却で健康保険料が上がる主なケース

不動産売却で利益が出た場合、譲渡所得が増えることで、翌年の健康保険料が上がる可能性があります。
まずは、所得の種類や保険加入区分の変化により、健康保険料が上がる主なケースについて解説していきます。

譲渡所得の種類と増額の有無

不動産を売却して健康保険料が上がるかどうかは、加入している健康保険の種類によって異なります。
国民健康保険では、不動産の譲渡所得が保険料計算の基準に含まれるため、利益が出れば翌年度の負担が上がります。
保険料は前年の所得で計算されるため、売却の翌年に増える点も押さえておくと安心です。
一方、会社員の健康保険は標準報酬月額で決まり、一時的な売却益は含まれません。
そのため、在職中に売却しても、原則として保険料は変わらないでしょう。

退職後の国保切り替えによる急増

注意したいのは、退職などで保険の種類が変わるタイミングと、売却が重なるケースです。
退職して国民健康保険に加入すると、保険料は前年の所得合計で算出されるため、同年に大きな売却益があると翌年度の負担が急増します。
また、家族の扶養に入っている方が売却益により所得基準を超えると、扶養から外れて国民健康保険料の支払いが発生します。
退職直後は任意継続を選べる場合があり、国保と費用比較して有利な方を選ぶのが現実的です。
さらに、引渡し時期を翌年にずらすだけでも、保険料増の発生年度を遅らせる調整ができます。

他の所得と合算される関連パターン

国民健康保険料は、その年に得たさまざまな所得を合算して計算されます。
株式の譲渡益や配当、一時金なども合計に含まれるため、売却益がなくても他の所得で保険料が上がる可能性があります。
特定口座で源泉徴収済みでも、住民税の扱いによっては、合算に反映されることがある点には注意しましょう。
一方で、医療費控除や社会保険料控除などの各種控除は、最終的な所得を下げる作用があります。
結果として、売却や投資の予定と控除見込みを合わせて設計することが、急な保険料増を避ける有効な対策といえるでしょう。

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不動産の売却益で健康保険料はいくら上がる？

前章では、保険料が上がるケースについて述べましたが、実際にいくらくらい上がるのかも気になりますよね。
ここでは、不動産売却後に健康保険料がいくら上がるのか、国民健康保険料の仕組みと増額シミュレーションについて解説いたします。

国民健康保険料の仕組みと計算区分

国民健康保険料は、市区町村ごとに料率や上限が異なる制度です。
年間の保険料は、医療分・後期高齢者支援金分・介護分の合計で構成され、それぞれに所得割と均等割などがあります。
不動産の売却益は前年所得に加算され、主に所得割を押し上げる要素として働きます。
一方の均等割や平等割は定額で、世帯人数や加入の有無によって変動する仕組みです。
なお、低所得世帯向けの軽減制度が用意され、均等割や平等割が段階的に減る自治体も多い現状です。
国民健康保険料は、市区町村ごとに料率や上限額、均等割の軽減制度が大きく異なります。
そのため、同じ売却益でも地域によって保険料の増加幅が変わる点には注意が必要です。

譲渡所得額別の増額シミュレーション

所得割率を合計12.0%と仮定し、売却益が500万円、1,000万円、3,000万円の3つの例を試算してみましょう。
500万円なら約60万円、1,000万円なら約120万円、3,000万円なら約360万円が理論上の増加額です。
ただし、国民健康保険料には年間上限があり、仮に合計106万円の上限を適用すると、1,000万円以上のケースでは保険料は上限額に達します。
そのため、売却益が極端に大きくても、保険料が無制限に増えるわけではありません。
結論として、概算試算と自治体の上限額を突き合わせ、年間の家計全体の支出のなかで影響を考えることが、後悔しないためのポイントとなります。
なお、国民健康保険料の上限額は、医療分・支援金分・介護分の3区分に分かれており、毎年国の基準が改定されます。
市区町村ごとに最終的な上限額が異なるため、必ず最新の保険料額を自治体で確認しておきましょう。

協会けんぽ・組合健保での変動目安

会社員の健康保険は、標準報酬月額を基準に保険料が決まります。
不動産売却の利益は、標準報酬に含まれないため、在職中の保険料は原則として変わりません。
保険料が上下するのは、昇給や降給で標準報酬等級が変わる場合に限られます。
退職を予定している場合は、任意継続の保険料水準と国民健康保険料を比較し、売却の時期も含めて検討するのが現実的な方法です。
また、家族の扶養条件やボーナスの扱いなど、会社制度との兼ね合いを確認すると判断材料がそろいます。
最終的に、自分の加入制度と計算ルールを把握し、誤解を避けることが納得感のある意思決定につながるでしょう。

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税制特例を活用して健康保険料を抑える方法

ここまで、保険料がいくら上がるかを解説しましたが、軽減策を講じて負担を抑える方法もおさえておきましょう。
最後に、各種控除や特例、売却時期の調整など、健康保険料の負担を抑えるための実践的な方法について解説していきます。

特別控除で所得を圧縮する

国民健康保険料を抑える近道は、計算のもとになる譲渡所得を小さくすることです。
その代表例が、居住用財産の「3,000万円特別控除」です。
売却益が2,500万円の場合、控除で所得は0となり、保険料は増えません。
3,500万円なら500万円だけが所得となり、増加分を抑えられます。
また、マイホームの買換え時には、「特定の居住用財産の買換え特例」も選択肢となるでしょう。
この特例は、売却年の利益がなかったものとして扱われるため、翌年度の保険料の増加を回避することができます。
ただし、所有期間10年以上など適用条件は厳しめで、適用可否の事前確認が欠かせません。

相続時特例と適用条件を理解する

相続した実家の売却では「空き家特例」により、売却益から最大3,000万円を差し引けます。
昭和56年5月31日以前の建築や、売却価格1億円以下などの要件があり、適用には細かな確認が必要です。
耐震改修をおこなうか、取り壊して更地で売ることが条件となる場合が多い点にも、注意しましょう。
適用にあたっては、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」の取得が求められます。
また、相続登記の完了や空き家期間の管理状況など、見落としやすい項目も多いため、事前にスケジュールを立てて準備を進めましょう。

売却時期の調整

所得の計上は、原則として「引渡し日」で決まるため、年をまたいだスケジューリングが実務上の有効策になります。
引渡しを翌年1月以降に設定すれば、保険料増の発生年度を1年遅らせることができます。
とはいえ、負担が消えるわけではないため、税と保険の両面でキャッシュフローを見通す準備が必要です。
また、特例適用には確定申告が必須であり、申告漏れは税と保険料の双方で不利益につながります。
そのため、売買契約書や領収書、工事請負契約などの証憑を整理し、添付書類の不足を防ぐことが大切です。

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まとめ

国民健康保険は、不動産売却で得た利益に応じて翌年の保険料が上がりますが、会社員の健康保険は原則として影響を受けません。
国民健康保険料は、売却益に所得割率を掛けて算出するため高額になりますが、負担が大きくなりすぎないよう、年間上限額も設定されています。
マイホーム売却時に利用できる、3,000万円の特別控除などを確定申告で適用すれば、所得を圧縮して保険料の負担を抑えることができるでしょう。

誰も住まなくなった実家や空き家が、気づけば「ゴミ屋敷」と化してしまい、対応に悩んでいませんか。
散らかった荷物やごみを前に処分をあきらめ、売却を断念してしまうケースは少なくありません。
この記事では、ゴミ屋敷の定義から、スムーズに不動産を買い取ってもらうための手順、買取業者に依頼するメリットまでを解説いたします。
不動産の買取を検討している方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

ゴミ屋敷化した不動産とは

空き家となった実家などがゴミ屋敷化してしまい、どうしていいか分からず困っていませんか。
まずは、ゴミ屋敷の定義や放置することのリスクについて解説していきます。

ゴミ屋敷の定義とは

「ゴミ屋敷」という言葉は、実は法律で定められた用語ではなく、一般的な俗称にすぎません。
しかし、多くの自治体では条例によって、ゴミ屋敷を「不良な状態にある建物」などと定義しています。
具体的には、ゴミや不用品が大量に積み重なり、悪臭や害虫が発生している状態のことを指します。
火災や建物の崩壊といった危険が考えられ、周辺の生活環境を著しく損なっている状態も基準となるのです。
くわえて、空き家対策の法律では、とくに危険な建物を「特定空家等」と定めています。
敷地外までゴミが溢れている家は、この「特定空家等」に指定される可能性が高いです。
指定された後、改善が見られない場合は、勧告や命令が出され、最終的には行政が強制的にゴミを撤去することもあります。
その際の費用はすべて所有者に請求され、固定資産税が最大6倍になるという、重い負担も発生してしまうため注意しましょう。

近隣トラブルの発生

ゴミ屋敷がもたらす問題は、法的な危険性だけではなく、ご近所との深刻なトラブルにもつながりかねません。
たとえば、窓ガラスが割れていたり、敷地内に収まらないゴミが山積みになっていたりする外観が挙げられます。
庭には雑草が生い茂り、ゴミが公道にまで溢れて通行の邪魔になる場合も少なくありません。
腐敗した生ゴミなどから発生する強烈な悪臭は、周辺住民に大きな苦痛を与えてしまうでしょう。
ゴミの山は、ゴキブリやネズミといった害虫・害獣の格好の住処となり、衛生環境を悪化させる原因にもなります。
また、溜まったゴミは燃えやすいため、放火や不審火による火災の危険性が常に伴います。
所有者と住民との人間関係を悪化させるだけでなく、時には訴訟問題にまで発展することもあるでしょう。

資産価値の低下

ゴミ屋敷の状態を長期間放置すると、ゴミの重みが建物全体に負担をかけ続け、家屋の歪みや傾きの原因となることがあります。
ゴミから発生する湿気は、柱や床といった木材を腐らせ、シロアリを呼び寄せることにもつながります。
長年放置された結果、建物の価値がゼロになり、解体費用を考えるとマイナス評価になることも珍しくありません。
さらに、ゴミから染み出た液体が土地に浸透し、土壌汚染を引き起こす可能性も考えられます。
不動産会社に査定を依頼しても、撤去費用などが差し引かれ、査定額は大幅に下がってしまいます。

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ゴミ屋敷は不動産買取できる？売却する方法

前章でゴミ屋敷の危険性について解説しましたが、売却方法も気になりますよね。
ここでは、ゴミ屋敷を売却するための手順と流れについて解説いたします。

清掃業者への依頼

ゴミ屋敷を売却するためには、まず家の中に溜まった、大量のゴミや不用品を処分しなければなりません。
その場合、専門知識を持つ清掃業者へ依頼することが、もっとも現実的で効率の良い選択肢となります。
業者に依頼する場合の費用は、部屋の間取りやゴミの量、作業人数などによって大きく変動します。
一般的な費用相場は、1LDKで8万円～30万円、2LDKで15万円～50万円程度です。
ただし、ゴミが天井近くまで積まれているなど、状態が悪い場合は、相場以上の費用がかかることもあります。
染み付いたにおいを取り除く消臭作業や害虫駆除などには、別途追加料金が発生する点にも注意が必要です。

専門業者への査定依頼

売却方法には、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」と、直接買い取ってもらう「買取」の2種類があります。
仲介の場合、壁紙の汚れや床の傷みを直すには、大規模なリフォームが必要で、その費用は売主が負担しなくてはなりません。
また、いつ買い手が見つかるか分からず、売却後も隠れた欠陥の責任を問われる危険性が残ってしまいます。
一方、専門の買取業者であれば、ゴミが残ったままの状態で買い取ってもらえる場合も少なくありません。
そのため、多くは「訳あり物件」を専門に扱う買取業者への売却が有利になるでしょう。

売却手続きの効率化

買取業者を利用すると、一般の買い手を探す必要がないため、査定から契約、決済までがスムーズに進みます。
早ければ相談から1週間程度、通常でも1か月以内にはすべての手続きを終え、現金化が可能です。
また、売却後に建物の欠陥が見つかっても、売主が責任を負わないようにする特約を結ぶのが一般的です。
これにより、将来的なトラブルに巻き込まれる心配なく、安心して取引を完了することができます。
手続きをより円滑に進めるためには、登記済権利証や印鑑証明書といった、売却に必要な書類をあらかじめ準備しておきましょう。
相続した物件であれば、相続人全員の同意を得て、相続登記を済ませておくことが必要です。

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不動産買取業者にゴミ屋敷を買取依頼する3つのメリット

ここまで、ゴミ屋敷の定義や売却手順を解説しましたが、買取業者へ依頼する利点もおさえておきましょう。
最後に、買取業者に依頼することで得られる利点について、解説していきます。

残置物を含めて売却

買取業者に依頼する1つ目の利点は、室内の残置物をそのままにして売却できる点です。
通常の不動産売却では、売主の責任で家の中を空にしてから、買主に引き渡すのが基本的な決まりとなっています。
しかし、ゴミ屋敷の場合は清掃や処分に、数十万円以上の高額な費用がかかることも少なくありません。
専門の買取業者は、ゴミの撤去費用をあらかじめ査定価格に含んだうえで、物件を丸ごと買い取ってくれます。
そのため、売主は追加の処分費用を一切負担することなく、物件を手放すことが可能となります。

短期間で現金化できる

買取業者に依頼する2つ目のメリットは、不動産を現金化するまでの期間が短いことです。
買取業者が直接の買主となるため、買い手を探す過程が一切不要で、住宅ローンの審査などもなく、契約から決済までがとても迅速に進みます。
一般的には、相談から売却代金を受け取るまで、わずか1週間から1か月程度で完了します。
そのため、売却が長引く間も発生し続ける固定資産税といった維持費を、最小限に抑えることができるのです。
不動産価格が下落したり、行政から罰則を受けたりする危険性からも、早期に解放されます。

契約不適合責任を回避

3つ目のメリットは、売主の法的な責任が大幅に軽減され、心理的な負担がなくなる点にあります。
「契約不適合責任」とは、売却後に雨漏りなどの欠陥が見つかった場合に、売主が負う責任のことです。
ゴミ屋敷は、床下の腐食など隠れた不具合がある可能性が高く、この責任を問われる危険性が潜んでいます。
しかし、専門の買取業者に売却する際は、この契約不適合責任を免除する特約を設けるのが通例です。
そのため、売主は引き渡しが完了した時点で、売却後のトラブルを心配する必要はなくなります。

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まとめ

ゴミ屋敷を放置すると、火災などの危険性や近隣トラブルにくわえて、行政による強制撤去や資産価値の低下を招きます。
ゴミ屋敷の売却は、清掃業者へ依頼した後に、訳あり物件を専門に扱う買取業者に査定を依頼するのが効率的です。
買取業者に依頼することで、清掃の手間や費用、売却までの期間、契約不適合責任のリスクを軽減できるでしょう。

不動産によっては「アスベスト」が使用されていることがありますが、売却は可能なのでしょうか。
アスベストとはどのような物質か、売却するためにどのような対策が必要かなどを把握すれば、スムーズに売却できるでしょう。
今回はアスベストとは何か、そしてアスベストが含まれている可能性のある不動産の売却可否と対策を解説します。

不動産の売却前に確認したい「アスベスト」とは

不動産の売却を進める前に、まずは建物に含まれている可能性があるアスベストとは何か把握する必要があるでしょう。

アスベスト（石綿）とは

そもそもアスベストとは天然の鉱物繊維であり、漢字で「石綿」と表記されることから「せきめん」や「いしわた」の名で呼ばれることもあります。
アスベストの特徴は高い強度を誇り変化にも強く、熱をはじめ、摩擦や酸・アルカリへの耐性に優れている点です。
また、電気を通しにくい性質を持ち、異なる物質との密着性も高いうえに安価で取引されるなど、利便性の高さと価格面のバランスの良さから多くの産業分野で利用されました。

全国の不動産にも使用されてきたアスベスト

耐熱性や絶縁性、防音性にも優れていたアスベストは、1887年ごろから不動産の建材として広く使用されました。
日本が高度成長期に突入した1960年代～1970年代に建てられた不動産においては、屋根と外壁、内装のほとんどにアスベストが用いられています。
具体的には、吹き付けをはじめ、アスベストを含む保温材や建築材料などとして用いられました。
その後、1975年にアスベストが肺線維症（じん肺）の発症原因になる可能性があるとの判断をきっかけに、1987年と1995年に使用制限がかけられました。
そして2005年、アスベスト含有製品の製造工場で発生したクボタショックにより、従業員とその家族および工場周辺に住む人々への健康被害が広く認知されたのです。

アスベストが人体にもたらす悪影響とは

過去にアスベストの取り扱いが禁止された理由は、アスベストが発がん性物質である可能性を持つためです。
アスベストは、髪の5000分の1ほどの極めて細い鉱物繊維で、呼吸などによりアスベストを取り込むと肺がんや中皮腫などの病気を発症するおそれがあります。
最悪のケースではアスベストの吸入が原因で病気を発症した結果、死に至ることもあるため、原則として製造や使用などが禁止されたのです。
なおアスベストが使用禁止となったのは2006年であり、禁止される前に完成した不動産はアスベストを含む可能性があります。

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アスベストが含まれているかもしれない不動産は売却可能か

結論から申し上げますと、アスベストが含まれている可能性がある不動産も売却できます。
一方で、売却を成功させるには注意が必要な部分もあるため、事前に確認しておくことをおすすめします。

不動産売却と重要事項説明義務との関係性

不動産を売却するにあたり事前に把握しておきたいのが、売主に対する重要事項の説明義務です。
重要事項の説明義務とは、不動産の売却前に買主が認識しておく必要がある建物の瑕疵や不具合などに関して、不動産の売買契約成立前に書面で説明する義務を指します。
これは、不動産の買主が物件を購入後、建物の状態や権利関係などにおいて想定外の損害を負うことを防ぐ目的で、宅地建物取引業法35条にて定められたものです。
アスベストが含まれている可能性がある不動産においては、使用調査を実施した場合、売主は調査内容を買主へ説明しなければならないとされています。

売却前の使用調査は義務ではない

売却予定の不動産にアスベストが含まれている可能性があると、重要事項の説明が必要と思う方がいるかもしれません。
しかし、宅地建物取引業法において重要事項の説明義務があるとされるのはアスベストの使用調査が済んだ方であり、使用調査そのものは対象から除外されています。
あわせて、不動産を売却する前にアスベストの除去や囲い込み、封じ込みをおこなうことも必須ではありません。
つまり、アスベストの使用調査を実施すること自体は義務付けていないため、調査しないまま不動産を売却しても問題ないと言えるのです。
調査を実施しない状態で不動産を売却する場合は、調査が未実施である旨を書面に記入すれば売買契約を結べます。

アスベストが含まれている可能性がある不動産は敬遠されやすい

アスベストが含まれている可能性がある不動産も売却可能ですが、現実的に考えるとアスベストの使用有無がわからない不動産は買主にとって買いづらい物件といえます。
中古の不動産を希望する方のなかには購入後のリフォームを予定しているケースも多く、購入後にアスベストの使用が発覚すると飛散防止に伴う工事が追加で必要です。
通常の工事よりも費用が高額になりやすく、買主からするとアスベストが含まれるかもしれない不動産はリスクが高いです。
アスベストの使用調査をしないと買い手が見つからず、売却活動の長期化が懸念されることから、売主はアスベスト使用調査を実施したほうが良いとされています。

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不動産の売却においておすすめのアスベスト対策

アスベストが含まれる可能性がある不動産を売却するなら、少しでも売買契約を早く成立させるためにアスベスト対策を講じることが大切です。

対策1．アスベスト使用調査を実施する

アスベストが含まれるか否か明確にするためにも、まずはアスベストの使用調査を実施したほうが良いでしょう。
調査の結果、アスベストが使われていなければ不動産としての価値が上昇し、何より調査済みである事実は買主への安心感につながります。
売却する不動産が集合住宅の場合、事前に管理組合が建物全体を調査している可能性があるため、管理会社に問い合わせてみてください。
調査を終えたら調査を依頼した機関と調査範囲、実施年月日、アスベストの使用および使用した部分を売買契約の前に重要事項として説明することも忘れないようにしましょう。

対策2．重要事項説明書に記入する

アスベスト対策としては、使用の可能性もしくは使用されている旨を重要事項説明書に記入することも忘れてはいけない重要なポイントです。
不動産会社によってはアスベストが使用されている、あるいは使用の可能性がある不動産を取り扱う場合、対策に向けた工事費の負担が生じる旨を重要事項説明書に記入します。
ただし、なかには重要事項説明書にアスベストに関する文言を記入せずに売却し、後日アスベストの使用が発覚してから多額の工事費を請求されるケースもあります。
売却後のトラブルを回避するためにも、アスベストに関する情報を重要事項説明書に記入してくれる不動産会社を選びましょう。

対策3．宅地建物取引士に説明してもらう

アスベストの使用調査後に不動産を売却する場合、買主に説明するのは売主ではなく宅地建物取引士がおこないます。
調査結果を重要事項説明書に記入するとともに、買主に口頭で内容を説明するのです。
具体的には、調査書を買主に提示しながら、売却する不動産のどの部分にアスベストがどれほど使用されているのか伝え、情報を共有します。
買主と売主との間で誤った情報が共有されないよう、慎重に進めてもらってください。

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まとめ

アスベストとは、発がん性のある繊維物質で、2006年以降は製造や使用など取り扱いが禁止されました。
不動産に含まれていたとしても売却は可能ですが、売却しやすさを考慮するなら使用調査の実施がおすすめです。
調査結果を重要事項説明書に記入してもらうなど、必要な対策を講じてトラブルのない売却を実現させましょう。

市街化調整区域にある土地は、建築や開発に制限があるため、売却が思うように進まないケースも少なくありません。
特に、都市計画法の規制により利用用途が限られ、一般的な市場では買い手がつきにくいのが現状です。
こうした状況では、仲介による売却よりも不動産会社による直接買取を視野に入れることが有効です。
本記事では、市街化調整区域の基本的な特徴や、スムーズな売却・買取のためのポイントを解説いたします。

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、簡単に言えば、街の無秩序な広がりを防ぐため、原則として自由に家などを建てることができないようにルールが定められたエリアです。
購入を検討している土地が市街化調整区域にあたる場合は、将来の建て替えや売却に影響があるため、どのような制限があるのかを事前に確認しましょう。

都市計画法における市街化調整区域の定義

市街化調整区域とは、都市計画法に基づき、市街化を抑制すべき区域として指定された地域を指します。
昭和43年改正で導入された同制度は、都市計画区域を「市街化区域」（おおむね10年以内に計画的に市街化を図る区域）と「市街化調整区域」に区分し、開発を計画的に誘導することを目的としています。
上記の制度により、市街化調整区域内では、原則として新たな建築や開発行為が制限されることになりました。
対象の不動産が市街化調整区域に位置している場合、活用や売却には特別な注意が必要となります。
ただし、一部例外として、すでに一定の条件を満たして存在している建築物の増改築や、農業従事者による農業用施設の建築などは許可されるケースもあります。

市街地の無秩序な拡大を抑制する目的

市街化調整区域の目的のひとつは、都市の無秩序な拡大、いわゆるスプロール現象を防ぐことにあります。
人口の急増に伴い、昭和40年代には郊外への住宅開発が進みましたが、インフラ整備が追いつかず、交通渋滞や公共サービスの不均衡などの課題が浮上しました。
上記の反省から、市街地の成長を計画的に管理するために市街化調整区域が制度化され、都市機能の効率的な整備が可能となるよう区画整理が進められました。
また、農地や自然環境の保護も市街化調整区域の大きな役割です。
無秩序な開発を制限することにより、農地の集約や水源地の保全などが実現され、持続可能な地域の環境づくりに寄与しています。

建築・開発に対する制限内容

市街化調整区域における建築や開発には、都市計画法第29条の開発許可制度に基づき、市街化調整区域で許可できる開発行為を同法第34条が限定しています。
一般の住宅や商業施設の建築は原則認められておらず、開発行為には都道府県知事または市町村長の許可が必要です。
許可を得るには、既存集落内での自己居住用住宅の建築など、一定の基準を満たす必要があります。
具体的には、農家の後継者が自宅を建てる場合や、公共性の高い施設（学校や医療機関など）を建築する場合など、個別の事情に応じて許可される可能性があります。
ただし、判断基準は自治体ごとに異なるため、事前に地域の都市計画課や建築指導課に確認することが大切です。
さらに、建築だけでなく、宅地造成や土地の分筆・転用にも制限がかかる点に注意が必要です。

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市街化調整区域の不動産が売却しにくい理由

市街化調整区域の不動産が売却しにくい主な理由は、インフラが未整備なこと、建築に厳しい制限があること、住宅ローンを組むのが難しいことです。
これらの課題は買主の購入意欲に直接影響するため、売主は特性とリスクを理解し、適切な売却方法を判断しましょう。

上下水道などのインフラ環境が整っていない点

市街化調整区域では、地域によっては上下水道やガスなどのインフラが未整備のケースもあります。
インフラ不足は、買主にとって大きな要因です。
新たな整備には多額の費用が発生し、自治体の補助が得られない場合も少なくありません。
仮に上下水道の整備が可能でも、周囲の接続状況によっては引き込み自体が難しく、実現性に課題が生じるケースもあります。
ガスは、都市ガスの供給エリア外であることが多く、プロパンガスの利用を前提とする必要があるでしょう。
インフラの未整備は、災害時のライフライン復旧にも時間を要するため、リスク面でも敬遠されがちです。
これらの不便さは日常生活に直結し、購入希望者が敬遠する主な理由となります。

建築時に必要な開発許可の取得難易度

市街化調整区域では、原則として建物の建築が制限されており、例外的に既存集落内の自己居住用住宅や農業用施設などの場合のみ認められます。
代表的な許可要件には、後継者が自宅を建てるケースや公共性の高い施設の建築などがあり、いずれも厳格な基準をクリアする必要があります。
許可を得るには法令調査や隣接地の確認、自治体への事前相談など複雑な手続きを経る必要があり、買主にとって大きなハードルです。

住宅ローンが通りにくく買主が限られる現状

市街化調整区域の不動産は担保評価が低く、金融機関のローン審査が厳しいため、自己資金購入を余儀なくされるケースがあります。
金融機関は、担保としての流通性や将来価値を重視するため、市街化調整区域の物件は評価減が大きくなりやすい点も課題となります。
結果、ローン利用を前提とする一般の買主には選ばれにくい物件です。
不動産買取業者であれば、現金一括取引のためローン審査が不要で、制度や許可に関する知識も豊富なため、スムーズな取引が期待できるでしょう。

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市街化調整区域の不動産の買取のコツ

市街化調整区域の不動産を買取してもらうコツは、土地の「地目」を整理し、農地の場合は「転用許可」、建築の可否に関わる「開発許可」の条件を明確にすることです。
上記の法的な条件を売主側で整理することで、買取業者は再販価値を判断しやすくなるため、自身の物件の状況を正確に把握しましょう。

地目が宅地であるかの確認と整理

不動産の売却を進めるにあたり、まず確認すべきは「地目」です。
市街化調整区域内の土地であっても、地目が「宅地」であれば建築や転用の可能性が相対的に高まり、買主にとっての魅力が増します。
現在の地目が宅地以外でも、過去の住宅利用歴や現況が宅地とみなされる状態であれば、登記の地目変更を行うことで取引の円滑化につながる場合があります。
登記簿謄本を確認し、必要に応じて司法書士や不動産会社と連携して地目整理を進めると買主に安心感を与えられるでしょう。
地目が適切に整理されていると、買主が取得後に追加手続きを行う必要がなくなり、契約までのスケジュール短縮につながります。

農地の場合は転用許可の取得が鍵

地目が「田」や「畑」となっている農地を売却・買取する場合には、農地法に基づく転用許可（例：第5条許可）の取得が必須です。
たとえば、農地を売却して第三者が住宅を建築する場合には第5条許可、自己の農地を資材置き場に転用する場合には第4条許可が必要となるなど、許可区分によって申請窓口や審査基準が異なります。
農地は原則として農業生産に供することを目的としており、他の用途に変更するには厳格な手続きが求められます。
申請前に専門家へ相談し、周辺環境や地勢を踏まえて転用の可否を確認することが大切です。

開発許可の条件

市街化調整区域では、建築や造成を行うために開発許可が必要になるケースが多く、購入希望者にとっては条件が購入判断の重要なポイントになります。
対象地が既存集落内に該当するか、接道状況や面積要件が基準を満たしているか、上下水道が引き込み可能かといった情報を整理して提示しましょう。
過去の許可事例や行政回答などを資料として添付すれば、買主の不安を軽減し交渉が進みやすくなります。

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まとめ

市街化調整区域の不動産は利用制限が多く、購入希望者が限られるため売却が難しい傾向があります。
とくに、一般の買主にとっては条件が厳しいため、一般の個人間売買が難しい場合には、専門業者による買取を検討するのが現実的な選択肢です。
地目変更や開発許可の確認など事前準備を整え、知識を持ってスムーズな売却を目指しましょう。

自宅としての機能と賃貸経営を両立できる賃貸併用住宅は、近年注目を集めている不動産のひとつです。
一方で、売却を検討する際には一般的な住宅とは異なる特有の課題が発生しやすい傾向にあります。
とくに、投資利回りや空室リスクといった要素が買主の判断に影響を与えるため、慎重な対応が求められるでしょう。
本記事では、賃貸併用住宅の特徴や売却の難しさ、その対策や成功のポイントについて解説いたします。

賃貸併用住宅とはどんな家？

賃貸併用住宅とは、1つの建物に「自宅」と「賃貸物件」の両方の機能を持たせた住宅のことです。
マイホームとしての快適な暮らしと、不動産投資としての安定収入を両立できる、合理的な選択肢として注目されています。

賃貸住宅と自宅を併せ持つスタイル

賃貸併用住宅は、オーナーの居住空間と賃貸部分の独立性を確保し、お互いのプライバシーを尊重する設計にあります。
建物内部の動線を分離し、玄関や水回りをそれぞれ独立させることで居住者同士のプライバシーを守れます。
たとえばファミリーが住む自宅スペースとワンルーム数戸を組み合わせる形式なら、生活時間帯が異なっても干渉が少なく快適です。
さらに、一戸建て感覚で子育てやテレワークをしながら安定収入を得られるため、共働き世帯にも選ばれています。
屋外の駐車場や駐輪場を共用にすることで土地効率を高められる点も評価されています。

家賃収入でローン返済の一部をカバー可能

賃貸部分の家賃収入をローン返済に充当できる点は魅力の1つです。
家賃10万円の賃貸物件を2戸運営できれば、年間240万円の返済原資を確保できます。
ただし、金融機関の審査では自己収入のみを重視するのが一般的で、家賃収入を加味する商品は例外的です。
住宅ローンの金利は変動で0.5％前後、アパートローンは1〜2％が目安とされ、長期・低金利を活かした資金計画が立てやすい点が特徴です。
空室期間が長引いた場合に備えて、家賃保証会社と契約したり、家賃補填用の積立を用意したりすることで、資金繰りの安定性を高められます。
年金受給後も賃料収入が継続すれば、生活費の補填や修繕積立に充てられるため、老後の資産形成にも有効でしょう。

賃貸併用住宅の定義と一般的な構成

法律上の明確な定義はありませんが、建物床面積のうち自宅部分が50％以上であれば住宅ローンや住宅ローン控除などの税制優遇が受けられます。
一戸建てタイプはオーナーが最上階に居住し、下階を賃貸物件にする縦割り構成が多く採用されています。
集合住宅タイプでは自宅を1戸とし、残り3〜10戸程度を賃貸物件にするケースが主流です。
近年は、子どもが独立して空いた部屋をリフォームし、ミニキッチンやユニットバスを設けて賃貸物件化する事例も増加しています。
建替えを伴わずに収益化できる点は、相続した実家の活用策としても注目されています。
用途地域や建蔽率などの都市計画制限を確認し、賃貸部分の戸数増減が可能かを検討することも重要です。

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賃貸併用住宅はなぜ売却しにくいのか

賃貸併用住宅の売却が難しい理由は、居住目的の一般層と、収益目的の投資家層、どちらのニーズにも完全には合致しにくい点にあります。
それぞれの購入層がどのような点に魅力を感じ、また懸念を抱くのかを解説いたします。

投資効率の面で魅力を感じにくい買い手もいる

賃貸併用住宅の想定利回りは平均3〜4％程度で、一棟アパートの5％超と比べると低水準です。
自宅部分が家賃を生まないため、収益に対する物件価格が割高に見えやすいことが要因です。
管理の手間が自主管理と委託管理の二重構造になりやすい点も、投資家の参入障壁となります。
結果として、表面利回りより運営コストを重視する投資家ほど購入に慎重になりがちです。

一般住宅と異なるマーケットで流通しにくい

居住目的の買い手は、賃貸運営の手間に魅力を感じにくく、投資家は、利回りの低さを懸念するため購入層が限定されるでしょう。
そのため、「賃貸併用住宅を探している顧客」をターゲットにした、的確な販売戦略を立てることが重要です。
その結果、売却までの平均期間が半年以上に延びたり、価格交渉で想定より10％以上下げざるを得ない事例も報告されています。
住みながら売却する場合は、内覧調整が複雑になり、購買意欲を削ぐ要因にもなります。
売却を成功させるには、賃貸部分の収支計画や満室稼働の実績など、物件の魅力を数字で客観的に示す資料を準備しておきましょう。

空室リスクがネックになりやすい

戸数が1〜2戸の構成では1戸空室となるだけで家賃収入がゼロになり、物件評価が大きく下がるでしょう。
空室発生時の広告費や原状回復費が投資家のシミュレーションを圧迫し、価格交渉で不利になります。
周辺に新築アパートが増える地域では、将来の需給バランスが読みづらく、買い手が慎重姿勢を強める要因になります。
逆に、満室稼働を維持できれば売却時の印象を高められるため、退去予定の管理は早めに調整しましょう。

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賃貸併用住宅を売却するコツ

売却が難しいとされる賃貸併用住宅ですが、その特性を理解し、買主の視点に立った工夫をすることで、スムーズな売却は十分に可能です。
売却成功の鍵は、物件の「収益性」と「居住性」という2つの価値を、いかに分かりやすくアピールするかにかかっています。

投資目的の買い手に向けたアプローチ

賃貸部分の家賃、共益費、空室期間、修繕履歴を一覧化し、過去3年分の実質利回りを提示しましょう。
固定資産税や管理委託料を控除したネット利回りを示せば、投資家は長期シミュレーションを組みやすくなります。
人口動態や新駅計画などエリアの成長要素も併記すると、将来の賃料上昇余地を伝えられます。
内装を一部リノベーションして賃料アップを図れる余地を示すことも、価値向上の提案として有効です。
購入後すぐに賃料改定や民泊転用が可能かといった具体策を提示すると、検討スピードが上がります。

自宅部分の使用状況を明確にして印象アップ

居住部分を徹底清掃し、壁紙や水回りの軽微な傷みを補修するだけでも、物件の印象は大きく変わります。
定期点検記録や瑕疵保険の加入状況を提示すると、買い手は維持管理状態を把握できます。
ホームステージングで家具を配置し、生活イメージを伝えると内覧の成約率が向上するでしょう。
全賃貸化、二世帯居住、SOHO利用など多彩な用途が選べる柔軟性を強調すれば、検討層を広げられます。
オーナーチェンジ後のリフォームプラン見積もりを用意しておくと、買い手の費用計算を助けられるでしょう。

専門知識を持つ不動産会社に相談するのが安心

賃貸併用住宅の販売実績が豊富な会社は、投資家向けポータルやファンドとのネットワークを活用し、早期成約を目指します。
価格査定では居住用と収益用の両面から評価するため、適正価格帯を把握しやすい点もメリットです。
不動産を売却する方にとっては不安なことが出てくるかもしれませんが、弊社にご相談いただければしっかり売却をサポートいたしますのでご安心ください。

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まとめ

賃貸併用住宅を売却する際は、収益性と居住部分のバランスを踏まえた説明が買い手に伝わるよう工夫が必要です。
空室リスクや投資効率といった観点から、購入希望者のニーズに合った販売戦略を立てることが重要となります。
市場に応じた情報提供と専門知識を持つ不動産会社への相談が、円滑な売却成功のポイントです。

不動産を現金化するには、いくつかの選択肢があります。
どの方法を選ぶかによって、現金化にかかる期間が異なるほか、手放した不動産に住み続けられる方法もあるでしょう。
今回は、不動産を現金化する方法や現金化にかかる期間、手放した不動産に住み続ける方法について解説します。

不動産を現金化する方法

不動産を手放して現金化する方法には、いくつかの種類が存在します。
一般的には、仲介による売却や買取が選択されるほか、リースバックやリバースモーゲージなどの方法も可能です。

不動産の売却や買取による現金化

不動産を現金化する方法で一般的なのは、仲介による売却や不動産会社による買取です。
仲介による売却では、不動産会社に買主の募集や買主との交渉を仲介してもらい、売買契約を結んで不動産を売却します。
不動産会社による買取は、不動産会社が直接該当の不動産を買い取るサービスです。
売却と比べると買取は価格が落ちやすいものの、比較的素早い現金化が期待できます。

不動産のリースバックによる現金化

リースバックは、不動産を売却してから賃貸物件として借り、そのまま住み続ける現金化の方法です。
買主側は、購入した物件を賃貸物件として運用するため、投資用物件のつもりで買われる傾向にあります。
したがって、自分が住むのをやめたあとも、投資用物件として活用できる魅力がない物件でないと、売却が難しいこともあるでしょう。
売主としては、不動産を売却したあとも、引っ越しの手間が発生しないなどのメリットがあります。
一方で、賃貸物件として不動産を借り続けるのであれば、現金化のあとも家賃を支払い続ける必要がある点には注意が必要です。

不動産のリバースモーゲージによる現金化

リバースモーゲージは、不動産を担保にお金を借りる現金化の方法です。
金融機関からお金を借りるときに不動産を担保にするため、自分が生きている間は不動産の所有権は自分にあります。
そして、自分が亡くなると、担保に入れていた不動産の所有権が金融機関に移り、不動産が売却されて債務が返済される仕組みです。
そのため、年金だけでは生活が厳しい、高齢者の老後資金づくりに利用される傾向にあります。
リバースモーゲージでは、不動産の価値に応じて融資限度額が決められており、評価額の40％程度に留まる傾向があるため、注意しましょう。
さらに、返済には借りた金額だけでなく、金利分の支払いも必要になります。

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不動産の現金化にかかる期間

不動産の現金化にかかる期間は、どの方法を用いて現金化をおこなったかによって変動します。
現金化にかかる期間がとくに短いのは買取であり、逆に長引く可能性があるのは売却です。
ただし、期間以外にも方法ごとに一長一短があるため、何を優先したいかによって選び分ける必要があるでしょう。

不動産の現金化にかかる期間が短いのは買取

不動産の現金化にかかる期間が短いのは、不動産会社による直接の買取です。
買取では、不動産会社による査定のあとすぐに売買契約が結ばれるため、早い段階で現金化できます。
一般的な売却では、査定のあと不動産会社と媒介契約を結び、内覧などによって買主を探す期間を設けなければなりません。
そのため、買主がすでに不動産会社に決まっており、査定後すぐに契約を結べる買取のほうが早く現金化を済ませられます。
買取であれば、短くて1週間、長くても1か月以内に契約を結んで不動産を引き渡せるでしょう。
なお、リースバックやリバースモーゲージでも売主を探す必要がないため、比較的早めの現金化が可能です。
一方で、買取をはじめとする方法では、不動産を手放して得られる金額が売却よりも低いデメリットが存在します。

価格をとるのであれば売却がおすすめ

不動産の買取では素早い現金化が期待できますが、その一方で得られる価格が下がってしまう可能性があります。
一般的な売却であれば、その不動産の相場どおりの価格で売却できる可能性が高いです。
ただし、一般的な売却では売却期間が長引きやすく、最低でも3か月はかかる傾向にあります。
また、買取とは異なり、不動産会社の仲介による売却になるため、仲介手数料が発生する点にも注意が必要です。
必ずしも相場価格で売却できるとは限らず、不動産の条件や売却のタイミングによっては、なかなか売れないこともあります。
不動産が売れないときは値下げをおこなう必要があり、結局買取と変わらない価格になってしまう可能性もあるため、しっかり売却できそうかをチェックしておく必要があるでしょう。

買取がおすすめなケース

不動産会社による買取がおすすめなのは、さまざまな事情により、早めの現金化が望まれるケースです。
たとえば、急な転勤や転職で住宅を住み替える必要があり、新居の購入費用を捻出したいケースが当てはまります。
また、離婚による財産分与や、相続による遺産分割のために不動産を手放したいときにもおすすめです。
さらに、借金の返済のためにまとまった金額を用意しなければならず、返済期限が迫っているときにも買取が役立ちます。

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不動産を現金化したあとも住み続けるには

不動産を現金化したあとも、引っ越すことなく同じ物件に住み続けるには、リースバックの利用がおすすめです。
リースバックでは、不動産を売却した相手と賃貸借契約を結び、賃貸物件として借りることによって住み続ける方法になります。
そのため、リースバックを利用すれば不動産を活用してまとまった現金を確保でき、引っ越すことなく同じ物件に住み続けることが可能です。

リースバックのメリット

リースバックの大きなメリットは、引っ越すことなく同じ物件に住み続けることが可能な点ですが、ほかにもいくつかのメリットがあります。
その1つが、契約内容次第では、売却した不動産の買戻しが可能な点です。
契約書に定める期間内に必要な金額を用意できれば、該当の不動産を買戻して所有権を取り戻せます。
また、リースバックでは事業者に速やかに不動産が買い取られ、周囲に不動産の売却が知られにくいでしょう。
早めに現金化でき、周囲に売却を知られにくいだけでなく、不動産から引っ越す必要がないうえに、状況に応じて買戻せる可能性があるのがメリットです。

リースバックのデメリット

いくつかのメリットが見込めるリースバックですが、売主に有利な条件ばかりではありません。
リースバックで得られる現金は、一般的な不動産売却の相場と比べると、低くなる傾向にあります。
また、賃貸物件として借りるからには家賃を支払う必要があり、住み続けるほど支払いがかさむ可能性もあるでしょう。
さらに、リースバックでその物件を賃貸物件として借りると、家賃が一般的な相場よりも高く設定される可能性があります。
加えて、リースバックの契約を結ぶときは、賃貸借契約の形態にも気を付けなければなりません。
契約形態が普通借家契約であれば、契約を更新し続ける限りはその不動産に住んでいられます。
一方で、定期借家契約になると契約期間が満了すると同時に契約が終了し、更新がありません。
そのため、新居を探してもとの住居を引き払わなければならず、いつまでもその物件に住み続けられない可能性があります。
売却した不動産を買戻せる期間も決まっていることがあり、期間を過ぎるとその不動産を買戻せなくなる点にも注意が必要です。

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まとめ

不動産を現金化する方法には、売却や買取、リースバック、リバースモーゲージなどがあります。
現金化にかかる期間を重視するのであれば不動産会社による買取、価格を重視するのであれば売却がおすすめです。
不動産を手放したあとも住み続けたいのであれば、リースバックを選択すると良いでしょう。

不動産売却をしようと考えている方のなかには、手続きのためにさまざまな書類を準備する必要があると感じている方も多いのではないでしょうか。
とくに、法的な証明となる登記簿謄本は、不動産の所有者や権利関係を明確にするうえで欠かせない存在です。
しかし、取得するタイミングや確認すべきポイントを知らないと、手続きが思うように進まないことも少なくありません。
そこで今回は、不動産売却時に登記簿謄本が必要となる理由や見方について、わかりやすく解説していきます。

不動産売却時に必要な「登記簿謄本」とは

そもそも、登記簿謄本とはどういったものなのでしょうか？
そこで、ここでは登記簿謄本の概要について解説します。

登記簿謄本の概要

登記簿謄本は、不動産の登記簿を丸ごと写した公的な証明書で、売買や相続など各種取引で、所有者・権利状態を確認するために必要です。
現在は登記記録がコンピュータ化されたことに伴い、正式名称は「登記事項証明書」となっていますが、現在も一般的に「登記簿謄本」と呼ばれています。
この証明書は、提出先（金融機関など）から「発行後3ヶ月以内」といった有効期限を求められることがあるため、取得するタイミングに注意が必要です。

登記事項証明書

登記事項証明書は、主に「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」という3つの部分で構成されています。
表題部には土地の面積や建物の構造といった物理的な状況が、権利部（甲区）には所有者の住所・氏名やその権利を得た経緯が、そして権利部（乙区）には住宅ローンなどの抵当権をはじめとする所有権以外の権利が記録されています。
また、証明書には過去から現在までのすべての履歴が記載された「全部事項証明書」と、現在有効な権利関係のみを記載した「現在事項証明書」などの種類があります。
登記簿の電子化が完了した2008年以降、法務局では登記事項証明書しか交付しておりません。

証明書の取得方法

証明書の取得方法は、法務局の窓口、郵送、そしてオンラインの3通りから選べます。
オンラインでの手続きには、証明書の発行を請求する「かんたん証明書請求」と、登記内容を画面上で確認するための「登記情報提供サービス」の2種類が存在します。
後者で得られる情報はあくまで確認用であり、公的な証明書として金融機関などへ提出することはできないため、用途に応じて使い分けることが重要です。

不動産登記

不動産登記は、物件の情報を社会に示すことで取引の安全を守るという大切な役割を担っています。
そのため、引越し後の住所変更登記や、住宅ローン完済後の抵当権抹消登記が済んでいないと、いざ売却する際に手続きが滞る原因となってしまいます。
売却を考え始めたら、まずは早い段階で登記事項証明書を取得してご自身の不動産の登記内容を確認しましょう。
もし登記の変更や訂正が必要な場合は、専門家である司法書士に相談し、事前に登記内容を最新の状態にしておくことが、スムーズな売却の鍵となります。

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不動産売却において登記簿謄本はいつ必要なのか

登記簿謄本は、売却準備の早い段階で取り寄せて内容を点検することが大切です。
所有者情報や抵当権の有無を事前に確認しておけば、契約や引き渡しの遅延を防げます。
金融機関も、担保評価のために最新の証明書の提出を求めます。
住宅ローン残債がある場合は、抹消登記を完了させる期日を買主と調整するためにも早期取得が欠かせません。

いつ必要か

売却を検討し始めたら、登記情報に誤りがないか確認するためただちに取得しましょう。
抵当権や住所の不備を前もって修正しておくことで、後の契約手続きが円滑に進みます。
買主は、ローン審査時点で抵当権の残存や差し押さえの有無を確認するため、証明書は契約締結前に求められます。
予備として2〜3通取得しておくと、金融機関や司法書士から追加提出を求められた際に慌てずに済むでしょう。

取得方法

先述したように、証明書の取得方法は窓口、郵送、オンラインの3通りです。
窓口では申請書と手数料を提出すれば即日交付されます。
郵送請求は数日かかりますが、平日に時間を取れない場合に便利で、定額小為替を同封すると手数料の支払いが簡単です。
オンライン請求は自宅から申請でき、閲覧用データの即時印刷も可能です。
オンラインで閲覧したデータをそのまま仲介会社と共有すれば、現地調査の打ち合わせもスムーズになるでしょう。
複数の不動産を所有している場合は一覧検索でまとめて請求できるため、入力の手間とコストを抑えられます。
オンライン請求でも郵送先を指定できるので、長期出張中でも受け取りが可能です。
ただし、費用は請求方法と受け取り方によって異なります。
証明書は地番ごとに発行されるため、土地と建物の両方を売却する場合は2通必要になります。
発行済みの登記識別情報通知を紛失した場合、再発行はできませんので、代替措置を取らないと移転登記ができません。
一度に十数筆を扱う法人売却ではオンライン一括請求を活用すると、郵送より約2日早く原本を確保できます。

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不動産売却時に重要となる登記簿謄本の見方

登記簿謄本は3つの部ごとに内容と役割が異なるため、構成を理解すると読み取りが容易になります。
読み方を誤ると抵当権の残存など重要な情報を見落とす恐れがあるため、確認の順序を定めておくと安心です。
疑問が残る場合は、仲介会社や司法書士に読み合わせを依頼すると理解が深まります。
各部の主要ポイントを押さえて、不動産の法的状態を正しく把握しましょう。

表題部

表題部には所在地（例「東京都新宿区西新宿一丁目」）、地目（宅地）、建物の種類（居宅）や構造（鉄筋コンクリート造）などが記載されています。
土地と建物が一冊にまとまっている場合、表題部でどちらを示すか識別できます。
建物については増築や用途変更があれば表題部の記載も更新されるため、現在の利用状況と合致しているか確認しましょう。
これらは不動産の物理的属性を示し、用途や規模を確認する手がかりになります。

権利部（甲区）

甲区には所有者とその移転経緯が時系列で記録されます。
登記原因欄には所有権移転の理由が記されるため、贈与や遺贈などの場合は課税関係の判断材料となるでしょう。
登記の日付が古い場合、相続登記の未了など法定相続人の追加が必要になるケースがあります。
共有の場合は全員の同意が必要ですので、持分割合にも注意しましょう。

権利部（乙区）

乙区には抵当権や地役権など所有者以外の権利が記載され、抵当権が残っていると売却時に抹消手続きが必須です。
地役権が設定されている場合は通行範囲や期間が定められているか確認し、再開発計画への影響を評価します。
賃借権が登記されている場合は、解約通知期間や契約期間を調査しないと引き渡しが遅れることもあります。
これらの負担は不動産の利用制限や価格に直結するため、内容を詳細に確認してください。
賃借権の登記が残る投資物件では、賃料の支払い状況を合わせて確認し、キャッシュフロー計算の精度を高めましょう。

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まとめ

登記簿謄本は不動産の所有者や権利状況を明確に示す公的な書類であり、取引時には欠かせない重要な情報源です。
売却時の思わぬトラブルを回避するためにも、適切なタイミングで取得し、内容を事前に確認しておくことが大切です。
表題部や権利部の構成を理解すれば、記載内容の読み取りがスムーズになり、安心して売却を進めることができます。

活用方法が思いつかなくて空き家を売却したいけど、購入を希望する方が見つかるか不安に感じている方はいませんか。
買取を活用すれば、買主が見つかりにくい空き家でも、スムーズに売却できる可能性があります。
今回は、空き家を手放したい方に向けて、空き家買取のメリットとデメリット、買取を依頼する流れを解説します。

空き家買取のメリット

空き家買取を活用した売却には、さまざまなメリットがあります。
デメリットを確認する前に、まずはメリットの内容を見てみましょう。

メリット（1）早期売却を実現しやすい

築年数が経過した空き家でも早く売却しやすい点は、空き家買取における最大のメリットです。
経年劣化がすすんだ空き家でも、買取なら短期間で手放せる可能性が高まります。
かりに、不動産会社に仲介を依頼して買主を探してもらう方法は、不動産会社と媒介契約を締結してから売却活動を開始し、買主を見つけるまでに半年程度はかかるものです。
とくに、一定の築年数が経過した空き家は需要が少なく、時間をかけて売却活動を実施しても、買主が見つからないこともあります。
不動産会社に買取を依頼する方法なら、依頼先の不動産会社が買主となって空き家を購入するため、早ければ買取を依頼してから約1か月で決済を済ませられます。
築年数が古いなど、買主が見つかりにくい空き家を売却したい方には、買取がおすすめです。

メリット（2）解体の必要がない

空き家買取のメリットとしては、解体費用を負担せずに不動産を手放しやすい点も挙げられます。
築古の空き家は、そのままでは買主が見つかりにくく、状況によっては、取り壊して更地にしないと売却できないこともあります。
仲介を通じた空き家の売却では、個人が買主となりますが、解体費用を負担してまで土地を購入しようと考える買主は少なく、売却は困難と言えるでしょう。
買取は、基本的に解体費用を不動産会社が負担するため、売主が自己資金から費用を捻出する必要はなく、空き家を残した状態での売却が可能です。
解体費用は、一般的な一戸建て住宅で約150万円と高額になることから、空き家の劣化状況によっては、買取費用を負担せずに手放せる買取のほうが良いといえるでしょう。

メリット（3）家具を残したまま売却できる可能性がある

家具を処分せずに空き家を丸ごと手放せる可能性がある点も、買取を活用するメリットとしては外せないポイントです。
仲介による空き家の売却では、売主が家具をすべて処分した状態で買主に引き渡す必要があり、処分費用の負担や手間が発生します。
買取を担う不動産会社の一部は、家具の引き取りサービスに対応しているため、空き家に残った家具を処分しなくても、不動産自体を手放すことが可能です。
時間も費用もかけずに空き家を手放したい方、家具が多く残っていて処分手続きが煩わしい方には、買取の活用がおすすめです。

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空き家買取のデメリット

空き家の買取には、多くのメリットがある一方、デメリットも複数存在します。
空き家買取に関して深く知るためにも、デメリットの内容を確認しましょう。

デメリット（1）売却価格が安くなる

空き家の買取に見られる最大のデメリットは、売却価格の安さです。
基本的に、空き家買取における相場は市場価格の約5割～8割と、大幅に安くなる可能性があります。
仲介による空き家の売却と比べても約3割、ケースによっては5割ほど売却価格が下がるのが基本です。
かりに、市場価格2,000万円の空き家を仲介で売却すると、市場価格と大差ない金額になりますが、買取であれば1,000万円～1,600万円と売却価格は大きく下がります。
少しでも売却益を上げて住み替え費用を補填したい方や売却代金を少しでも高くしたい方には、空き家買取はデメリットが大きい売却方法といわざるを得ません。

デメリット（2）買取不可になるケースがある

買取可能な空き家に制限がある点も、空き家買取の活用におけるデメリットのひとつです。
空き家の買取可否は、更地にした土地の価格と解体にかかる費用の関係性から判断されます。
更地としての価格が解体費用を上回るケースは、買取後に費用を負担して空き家を取り壊しても、更地を売却すれば利益が得られるため、買い取ってもらえる確率は高いでしょう。
一方で、更地としての価格が解体費用と同額以下、つまり空き家を買い取った不動産会社が赤字になることが予想されるケースでは利益につながらず、買取を拒否される可能性があります。
とくに、地方の空き家は買い取ってもらいにくいため、売主が自己負担で空き家を解体し、更地にした状態で買取あるいは仲介による売却を検討する必要があるでしょう。
なお、不動産会社による空き家の買取可否は、査定結果のあとに結果が出るのが基本です。
まずは、買取に向けて査定依頼を出し、空き家を買い取ってもらえるか判断を待ちましょう。

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空き家買取の基本的な流れ

空き家買取にまつわるメリットおよびデメリットを理解したあとは、買取完了までの流れを把握しておきましょう。
空き家買取は、一般的に査定依頼からスタートし、売買契約の締結から引き渡しへの流れですすみます。

空き家買取の流れ（1）空き家の査定

空き家買取では、まず買取価格がいくらになるか調査するため、買取に対応している不動産会社へ査定を依頼します。
査定依頼を受けた不動産会社は、対象の空き家を査定し、売主へ買取可能な金額を提示します。
査定方法は、周辺エリアの相場をもとに査定額を決める「机上査定」と、担当者が現地で空き家の状態を目視で確認したうえで査定額を決める「現地査定」の2種類です。
机上査定は、依頼の翌日に結果が出るケースもありますが、現地査定は30分～1時間ほど、査定終了後の調査に最長1週間ほどを要します。
空き家から離れた場所に住んでいて立ち会いが難しい方、なるべく早めに査定結果が知りたい方は、机上査定が可能か相談してみると良いでしょう。

空き家買取の流れ（2）売買契約の締結

査定結果が得られたら、査定額を参考にしながら買取価格の打ち合わせをおこないます。
打ち合わせの段階では、価格交渉をはじめ、買取の日程調整や残置物撤去の必要性、買取に必要な書類の説明などが実施されます。
納得のいく取引を実現するためにも、担当者の対応や姿勢などに注目し、信頼できる相手か見極めるのも良いでしょう。
売買契約への合意を決めたら、契約条件を売買契約書に記載し、売買契約の締結へと移行します。
登記済権利書や固定資産税納付通知書、住民票などの売買契約に必要な書類の準備もおこないましょう。

空き家買取の流れ（3）空き家の決済・引き渡し

売買契約の締結後は、決済および空き家の引き渡し手続きが実施されます。
決済方法は、事前に相談して決めた予定日に現金での決済、もしくは口座振り込みによる決済の2パターンです。
決済手続きが完了したら、司法書士による所有権移転登記が実施され、空き家の所有権が売主から買取をおこなう不動産会社へと移行されます。
所有権移転登記により名義人が変更されたら、空き家買取に関する一連の流れはすべて終了です。
空き家の買取により売却益（譲渡所得）が生じるケースでは、翌年の期日までに確定申告をおこない、譲渡所得税を納付する必要があります。

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3階建ての家が売却しにくいとされる理由とは？売却時のポイントも解説！

まとめ

空き家買取は、早期売却を実現できる反面、仲介よりも売却価格が安くなります。
メリットとデメリットの両面から比較検討し、慎重に判断したほうが良いでしょう。
空き家買取は、査定依頼から売買契約、引き渡しの流れですすむため、まずは空き家の査定を依頼するところから開始してみてください。

3階建ての住宅は眺望や採光を得やすいといったメリットがある一方でデメリットも存在します。
デメリットの一つとして挙げられるのが、買い替えが必要になった時に売却がしにくいことです。
3階建ての家の売却を検討している方は、売却を成功させるためのポイントを理解しておきましょう。
今回は3階建ての家が売却しにくいとされる理由と、スムーズに売却するコツについて解説します。

売却前に知っておきたい！3階建ての家の特徴

3階建ての住宅には、平家や2階建ての住宅とは異なる特徴があります。
買主へのアピールポイントとして活用するためにも、3階建ての家の特徴を理解しておきましょう。

駅近くに立地していることが多い

3階建ての家は、郊外の閑静な住宅地よりも駅の近くに立地していることが多いです。
これには、地域ごとに建築できる建物の種類や大きさを定めた「用途地域」が関係しています。
用途地域は全部で13種類ありますが、主に住居系・商業系・工業系の3種類に大別され、一般的に駅周辺は商業系に該当します。
商業系の地域は、ほかの用途地域に比べて建物を建設する際の規制が緩やで、3階建ての住宅を建築しやすい環境です。
一方で住居系の地域は住環境が優先され、なかでも「第一種低層住居専用地域」には厳しい制限がかけられています。
第一種低層住居専用地域は主に低層住宅が立ち並ぶ地域で、3階建ての住宅を建てるのはそう簡単ではありません。
このような理由から、3階建ての家は閑静な住宅街よりも駅周辺に立地していることが多い傾向にあります。

狭小地でも延床面積を広く取れる

3階建ての家は狭い土地であっても、床面積を広く取れることが大きな特徴です。
家を建てる際は、建ぺい率や容積率の基準を満たさなければなりません。
建ぺい率とは敷地面積に対して建てられる家の面積の割合、容積率は敷地面積に対する延床面積の割合です。
たとえば、50㎡の土地の建ぺい率が80％の場合、2階建ての家だと「50㎡×80％×2階分＝80㎡」の広さの家しか建てられません。
3階建てにすると、あと40㎡増やせるので、120㎡の延床面積の住宅を建築できるようになります。
実は、この建ぺい率や容積率も用途地域に関係しており、住居系の地域よりも商業系の地域のほうが高い傾向にあります。

高さを活かした生活ができる

3階建ての家ならではの特徴として、建物の高さを活かした生活が実現できる点も挙げられます。
たとえば屋上にテラスをつくれば、天体望遠鏡を設置して天体観測したり、家族でバーベキューを楽しんだりできます。
3階建ての屋上なら日差しを十分に確保できるため、洗濯物や布団を干すスペースとしても活用しやすいでしょう。
また狭い土地であっても、階段の上り下りが苦にならない子世帯が上の階に住み、下の階に親世帯が住むといった2世帯住宅を建築することも可能です。
このように3階建て住宅には、家族構成やライフスタイルを考慮して各階の使用用途を自由に決められるといった特徴があります。

3階建ての住宅が売却しにくいとされる理由

冒頭でも触れたように、3階建ての住宅は平家や2階建て住宅に比べて売却しにくい傾向にあります。
対策を練ってスムーズな売却に繋げられるよう、3階建ての住宅が売却しにくいとされる理由を把握しておきましょう。

階段の上り下りが負担になる

平家や2階建ての住宅に比べると、当然ながら3階建てのほうが階段を上り下りする回数は多くなります。
たとえば1階をLDK、2階を洋室、3階を寝室としている場合、最低でも1日2回以上は階段を上り下りしなければなりません。
小さな子どもや高齢者からすると階段の上り下りは大きな負担となり、転倒による怪我など危険を伴うこともあります。
若い夫婦であっても、将来子どもが生まれたときのことを考えて購入を見送る方も少なくありません。
平家や2階建ての住宅に比べるとターゲットの幅が狭くなることから、3階建ての家は売却しにくいとされています。

耐震性が懸念される

3階建ての家は敷地の設置面積に対して高さがあり、地震の影響を心配する方も多いようです。
とくに日本は地震が多いので、住宅購入時に耐震性を気にする方も少なくありません。
3階建てだからといって耐震性が低いということはなく、耐震等級2・3の住宅を建てることで地震に強い住まいにすることが可能です。
しかし2階建ての家より3階建ての家のほうが地震に弱いと考えてしまう方も多く、売却しにくい理由の1つとなっています。

メンテナンス費用がかかる

3階建ての家は、平屋や2階建てであれば不要な作業が必要となるため、メンテナンス費用が高くなりがちです。
たとえば屋根や外壁を修繕する際に、3階建ての住宅はほかの家よりも足場を高く組まなければなりません。
その分手間や時間がかかるため、人件費が上乗せされてメンテナンス費用が高くなってしまいます。
またリフォーム費用も高くなりやすいことから、そもそも3階建ては候補に入れていないという方もいるようです。

3階建ての家をスムーズに売却するポイントとは

3階建ての家をスムーズに売却するには、マイナス面をカバーすることが大切です。
ここからは、3階建ての家をより好条件で売却するためのポイントを解説します。

エレベーターや昇降機を設置する

階段の移動による負担を軽減するために、エレベーターや昇降機を設置する方法があります。
このような設備があれば、高齢者や小さな子どもがいるご家庭も購入を前向きに検討してくれるかもしれません。
ターゲットの幅が広がれば、不動産をスムーズに売却できる可能性が高まります。
ただし設備の設置にはコストがかかるため、費用対効果を考慮したうえで判断するようにしましょう。

耐震診断を実施する

耐震性の懸念により購入を躊躇してしまう方の不安を解消するには、耐震診断を実施するのがおすすめです。
耐震診断とは、既存の建築物の構造的強度を調べ、想定される地震に対する安全性、受ける被害の程度を判断することです。
費用はかかりますが、建物の耐震性に関する不安を解消できれば、買主も安心して購入に踏み切れるでしょう。

事業用の物件として売り出す

駅の近くなど立地の良い場所に建っている場合は、民泊や店舗など事業用として売り出す方法もあります。
居住用に限らず事業用として販売すれば、ターゲットの幅が広がり、成約に繋がる可能性が高まるでしょう。
ただし物件を事業用として売り出す際は、駐車場の確保が必要です。
とくに3階建ては敷地が狭く、十分な駐車スペースを確保できないというケースも多いかと思います。
そのような場合は、近隣で月極駐車場を探して案内するなど、売却に繋げるための工夫が必要でしょう。

買取も視野に入れておく

仲介で売り出してもなかなか買主が見つからない場合は、不動産会社による買取を利用する方法もあります。
買取とは不動産会社が直接物件を買い取ることで、3階建てのように売却が難しいとされる物件でも買い取れる可能性があります。
また仲介のように個人の買主を探す必要がないため、不動産会社が提示する条件に納得できればすぐ現金化することが可能です。
仲介での売却に比べると買取価格は低くなりますが、不動産を早く手放したい方は買取も視野に入れておくと良いでしょう。

まとめ

3階建ての住宅は、階段が多いため移動に負担がかかることや、耐震性の不安などが原因で売却しにくいとされています。
スムーズな売却を目指すには、3階建てのマイナス面をカバーしつつ、プラス面を積極的にアピールすることが大切です。
売却前に耐震診断をおこなって買主の不安を解消する、事業用として売り出してターゲットの幅を広げるなどして成約に繋げましょう。