「所有している土地や建物をできるだけ早く売るにはどうすれば良い？」と疑問を持つ方は多いです。
本来であれば不動産会社と媒介契約を結んで購入希望者を探しますが、買取業者に依頼すればスピーディーに取引が成立します。
本記事では、不動産買取の流れについて、事前準備・契約締結前・契約締結後の3つの項目で解説します。
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不動産買取の事前準備の流れについて
不動産買取の事前準備の流れは、相場調査・査定依頼・買取額の目安の把握です。
まず、ご自身の所有している土地や建物がどれほどの金額で取引されているのかを把握しておくと、買い取ってもらう業者選びや交渉時に役立ちます。
相場を事前に把握していれば業者から提示された査定額の適正さが理解できたり、相場の金額を交渉材料にできたりするからです。
注意点として、基本的に一般的に購入希望者を探して売買契約を締結する売却と比べて、買取額は7〜8割ほど低くなります。
業者は買い取った物件をリノベーション・リフォームして販売活動をするため、それらの費用を踏まえて取引額を確定するからです。
通常の不動産相場と同額で取引できる可能性は低い点のみ、理解しておきましょう。
続いて、不動産会社や専門業者に査定依頼をします。
査定依頼とは、具体的にどれほどの金額で所有している土地や建物を買い取ってもらえる可能性があるのかを調査してもらう作業です。
査定方法には、大きく分けて簡易査定と訪問査定の2種類があります。
簡易査定は、築年数・構造など基本的な物件情報をフォーマットに記入するだけで、おおよその査定額を提示してもらえる方法です。
オンライン上でも簡単におおよその金額が把握できるため手軽さが魅力ですが、提供する情報が少ないため実際の取引額とは大きく異なる可能性があります。
訪問査定は、専門的な知識を持った査定士が実際に土地や建物の現場を見て、細かい調査をしたうえで査定額を提示してもらえる方法です。
現場で査定をしてもらうためには直接業者と会ってやりとりをする必要があるため手間と時間がかかりますが、簡易査定よりもより現実的な取引額がわかります。
複数の業者に訪問査定を依頼するのは負担が大きいため、簡易査定で気になった業者のみに訪問依頼をするのがおすすめです。
最後に、相場と査定額を踏まえて、売主としての買取希望額の目安を決定します。
目安額を決めると、業者と取引する際に交渉を進めやすくなったり、取引するべきか否かの判断がしやすくなります。
一方で目安額を決めないまま業者との取引を進めてしまうと、専門知識のある相手のペースに飲まれて後から不満が出る可能性があるため、注意が必要です。
あらかじめ買取における必要書類を把握しているのであれば、できるだけ早いタイミングで準備を進めましょう。
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不動産買取の契約締結前までの流れについて
不動産買取の契約締結前までの流れは、取引する業者の決定・物件の引き渡し条件の決定・売買契約の締結です。
まず、ご自身で決めた取引の目安額が実現できそうな業者を選びます。
最終的には1社に絞る必要があり、選定ポイントは提示された買取金額と実績の豊富さの2点です。
いくつかの業者に訪問査定をしてもらい、査定額の根拠を確認したうえで、納得できるかどうかが重要です。
ここで注意するべき点として、あまりにもほかの業者と比較して高額な査定額を提示する場合、後から何かしらの理由をつけて取引額を引き下げられる可能性があります。
必ずしも悪質性があると断言できるわけではないものの、ほかの査定額や一般的な相場をはるかに上回っている場合に限っては、入念に業者の口コミや評判を調べましょう。
同時に、買取実績の豊富さもチェックする必要があります。
数ある業者のなかでも、不動産を買い取って再販するのが得意だったり、最近買取業を始めたばかりだったり特徴はさまざまです。
業者の総合的な評判ではなく、買取業に関する口コミ・評判を見たうえで、実績豊富かどうかを判断してください。
続いて、取引する業者を決定したら引き渡し条件の話し合いをします。
話し合う内容は、取引金額・引き渡しなどのスケジュール・必要書類の確認・入金日がメインになりますが、リフォームや家具の処分に関する費用を請求される可能性もあります。
擦り合わせがうまくいかないまま契約に進んでしまうと、後からトラブルに発展する可能性があるからこそ、疑問点や不審点はこの時点で解決しておきましょう。
最後に、必要書類の確認や交渉がすべて終了したら、売買契約を締結します。
売買契約の締結では、契約書・契約約款の読み上げをして、契約内容に関する相違がないかを双方で確認します。
合意が取れたら、双方の署名・押印をして正式に売買契約の完了です。
売買契約を締結したあとは、売主の都合でキャンセル・変更・交渉は原則できません。
場合によっては違約金や解約金などが発生する可能性もあるため、契約内容に納得できるまでは署名・押印をしてはいけません。
売買契約を締結したタイミングで、手付金の支払いがおこなわれるため、入金されているかを確認しましょう。
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不動産買取の契約締結後までの流れについて
不動産買取の契約締結後の流れは、入金と引き渡し・確定申告です。
売買契約を締結した日に、土地や建物を引き渡す日程を決めて、再度双方が集まります。
引き渡し日には、売買契約書に記載されている取引金額から手付金を差し引いた金額の入金もおこなわれます。
必要書類をすべて揃えたうえで、司法書士による書類の確認・鍵の引渡しをおこなって、業者との取引はすべて終了です。
一般的な売買取引と比べて、買取取引は必要書類の準備・提出の量が膨大です。
業者に土地や建物を買い取ってもらうのであれば、比較的短期間で取引が完了するからこそ現金化しやすいメリットがあります。
一方で、短期間ですべての必要書類を集めなければならないため、タイムマネジメントができなければ取引が成立するまでの期間が先延ばしにされかねません。
基本的にはご自身でも揃えられますが、必要書類の収集に不安がある場合は、専門業者にサポートしてもらう選択もあります。
引き渡しが完了しても、売主のやるべき作業は終わりではありません。
土地や建物を売却して譲渡益が出たのであれば毎年2月17日〜3月16日に確定申告が必要です。
確定申告とは、1月1日〜12月31日の1年間の所得額とそれに応じた税金を計算して、決められた申告書を作成して税務署に提出する作業です。
個人事業主や自営業などでない限り、確定申告とは無縁の可能性が高いですが、サラリーマンであっても不動産買取で譲渡益が出たら必ず申告しなければなりません。
譲渡益が出たにも関わらず確定申告をしなかった場合、脱税疑惑でペナルティの対象になりかねません。
一方で、取引金額から取得費と譲渡費を差し引いてマイナスになるのであれば、基本的には確定申告は不要です。
ただし、譲渡益が出なくても特例を適用させるのであれば申告が必要になります。
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まとめ
不動産買取の流れとして、まずは相場をリサーチしたり、実際にいくつかの業者に査定依頼をする必要があります。
続いて、業者を1社に絞って引き渡し条件を擦り合わせるために必要に応じて交渉に進みます。
双方が合意して売買契約の締結・引渡しをしたら基本的な取引は終了しますが、譲渡益が出ていれば確定申告が必ず必要になるので忘れずに申告しましょう。
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