所有しているマイホームをできるだけ早く売却したいと考えている方は多いです。
一般的に所有している土地や建物を手放すときは、不動産会社に販売活動をしてもらい第三者に売却しますが、現金化を急いでいるときは買取を利用した方が良い場合もあります。
本記事では、不動産買取とは何かお伝えしたうえで、不動産買取が向いている方の特徴と注意点を解説します。
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不動産買取とは
不動産買取を簡単に説明すると、買取業者や不動産会社など専門業者に土地や建物を直接買い取ってもらう方法です。
そもそも、一般的に所有している土地や建物を売却するときは、仲介もしくは買取から選びます。
仲介とは、まずは不動産会社に土地や建物の査定をしてもらい売却価格の目安を把握してから媒介契約を結んで、購入希望者を見つけるための販売活動を業者に依頼する方法です。
第三者の購入希望者を見つける必要があり、相手が住宅ローンを組むのであれば手続きが多くなるため、スムーズに進んだとしても3か月ほどの売却期間を要します。
数か月〜1年ほどの売却期間はかかりますが、立地や建物の状態に大きな問題がなければ不動産の市場相場以上で成約できる可能性があります。
買取とは、第三者の購入希望者を探すための販売活動を一切おこなわずに買取業者や不動産会社など土地や建物を専門的に取り扱っている業者に買い取ってもらう方法です。
売主が専門業者と直接取引する場合もありますが、買取専門の仲介をしている不動産会社に依頼すると、よりスムーズに取引が進みやすくなる傾向にあります。
また、不動産の取り扱いに慣れていないのであれば、不動産買取のプロ相手に不利な取引を持ちかけられて気づかずに手続きを進めてしまうリスクも拭えません。
後から損害が発覚しなくて済むように、買取を検討していても仲介会社を利用するのがおすすめです。
仲介と買取の違いは、買主・売却期間・成約価格の3点です。
買主に関しては、仲介の場合は第三者の個人が多いのに対して、買取の場合は買主は基本的に買取業者や不動産会社などの専門業者になります。
売却期間に関しては、仲介の場合は早くて3か月〜1年ほど要するのに対して、買取の場合は最短1週間〜最長1か月ほどで手続きが完了します。
成約価格に関しては、仲介の場合は不動産の市場相場と同じくらいもしくはそれ以上の価格で売却できる可能性があるのに対して、買取は不動産の市場相場の6〜8割ほどでの取引となるのが特徴です。
買取だと成約価格が低くなる理由は、原則リフォームや修繕をする前提で土地や建物を引き取るため、後から発生する費用や再販売するときの販売活動費が差し引かれるからです。
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不動産買取に向いている方の特徴
不動産買取のメリットは、現金化のスピード感・クリーニングや修繕の手間がかからない・契約不適合責任が免除される可能性の3点です。
これにより、とにかくスピーディーに売却して現金化を目指している方、売却活動にかかる費用や手間を最小限に抑えたい方に不動産買取は向いています。
まず、買取であれば仲介のように購入を希望する第三者を探す必要がなく、土地や建物に対して業者が価値をつけて納得すればその場で買取手続きを進めるため現金化までのスピードが速いです。
販売活動を挟むと、購入希望者が現れるたびに不動産会社からの説明・内見・検討の時間がかかるため、最終的に契約まで行き着くにはどれほどの時間を要するか目安を立てるのはむずかしいです。
買取業者や不動産会社が取引相手になれば、「いつまでに取引を完了してまとまった資金を受け取りたい」と明確にスケジュールを提示しても、柔軟に対応してもらえます。
転勤や離婚、進学などで新生活のための資金が必要で、すぐにマイホームを売却したいと考えているのであれば成約時期が不透明な仲介よりも買取がおすすめです。
続いて、仲介で第三者に不動産を売却するのであれば、経年劣化による古い外装や不具合が起きそうな設備があるとマイナスなイメージになるためクリーニング・修繕が必要な可能性があります。
中古物件の場合、買主がリフォーム前提で安く物件を購入しようとするため売主が大掛かりなリフォームをする必要はないと言われているものの、最低限のメンテナンスは必要です。
買取であれば、専門業者が内覧をして状態を確認してから必要に応じてメンテナンスをして再販活動をするため、クリーニングや修繕の費用をかける必要がありません。
最近では不良回収業者と契約している専門業者も増えており、残置物がある状態でも買取をしてもらえる可能性があるため、より売主の負担が軽減されます。
最後に、仲介を利用した場合は売却時に伝えそびれた不具合が発覚したら売主が責任を負わなければならない契約不適合責任が免除される可能性があります。
契約不適合責任とは、2020年4月に法改正されるまでは瑕疵担保責任と呼ばれており、売買契約時に伝えそびれた内容によって買主が不利益を被った場合は売主が責任を取らなければならない法律です。
よくある例として、シロアリの被害や給排水管の故障が挙げられます。
不動産会社とともに売買契約書を作成するため、頻繁に起こるトラブルではないものの、売却が済んでから想定外の出費があると負担になります。
買取であれば取引相手が個人ではなく事業者になるため、「契約不適合責任が免除される」との条件が設けられているケースが多いため安心です。
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不動産買取の注意点
不動産買取の注意点として、成約価格・諸費用と税金・住宅ローンの3点が挙げられます。
まず、仲介であれば購入希望者との交渉になるため不動産の市場相場と同じくらいもしくはそれ以上の成約価格で取引ができる可能性がありますが、買取の場合は通常の6〜8割に減額されます。
理由は、買取業者や不動産会社は修繕やリフォームを前提で購入して売れる状態になってから再度販売活動をおこなうため、諸費用がかかるからです。
「買取は損する」と認識している方も多いですが、仲介でも建物の状態によってはクリーニングや修繕が必要になるため、必ずしも仲介者の利益が増えるとは限りません。
続いて、仲介と比べて買取は費用が発生しづらいものの、土地や建物の所有権を引き継ぐときの不動産登記に関する費用・売買契約書の印紙税・所得税・住民税など諸費用や税金は必ず発生します。
ただし、住宅ローンを組んでおらず抵当権の抹消登記の必要性がなければ、不動産登記に関する費用は発生しません。
買取を依頼するのであれば、契約の中でどのような費用が発生する可能性があるのかを確認しておきましょう。
最後に、住宅ローンを組んで土地や建物を購入したのであれば、完済して抵当権の抹消をしなければ専門業者は買取ができないです。
抵当権とは、住宅ローンの債務者が返済できなくなったときの対策として金融機関が購入した土地や建物を担保できる権利です。
抵当権がついた状態で購入しても土地や建物の所有権を得られないため、購入希望者から敬遠されてしまうため、基本的には完済してからでなくては買取を依頼できません。
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まとめ
不動産買取は、仲介と比べると成約価格が低くなりがちですが、最短1週間から最長1か月の短期間で現金化が実現する売却方法です。
また、売却に向けてクリーニングや修繕の手間がかからず手放せるため、引っ越し準備で忙しくしている時期でも手続きを進めやすいです。
ただし、成約価格が減額されたり基本的な諸費用は発生したりするため、不利な条件を提示されないためにも不動産会社に仲介してもらいましょう。
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